Ruhsatsız Yapıda Mühürleme, Yıkım ve Para Cezasına İdare Mahkemesinde İtiraz (İmar 32)

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapılar, idarenin yaptırım uygulayabildiği en yaygın imar ihlallerindendir. Belediye bir tutanak tutar, yapı durdurulur, ardından yıkım kararı ve idari para cezası gelir. Yapı sahibi ise çoğu zaman tebliğ edilen kararların hangisine karşı, hangi mahkemede ve hangi süre içinde itiraz edeceğini bilmez. Bu yazıda İmar Kanunu m. 32’nin işleyişini, idari işlemlerin hangi aşamada dava konusu edilebileceğini ve dava sürecinde nelerin incelendiğini anlatıyoruz.

İmar Kanunu m. 32: Ruhsatsız ve Aykırı Yapı

İmar Kanunu m. 32’ye göre ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine ya da ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı, idarece veya fenni mesulce tespit edilir ya da herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunursa, belediye veya valilik o andaki inşaat durumunu tespit eder. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Kanuna 2020 tarihli 7221 sayılı Kanunla eklenen cümleler uyarınca yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idarece tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir; aykırılığın giderildiğine dair bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.

Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Bu düzenleme dava süresi açısından çok önemlidir: yapı tatil zaptı yapıya asıldığı anda tebliğ edilmiş sayıldığından, yapı sahibi zaptı görmese bile süre işlemeye başlamış olabilir.

Bir Aylık Süre, Ruhsat İptali ve Yıkım

Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. Aykırılığın giderildiği veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu inceleme sonunda anlaşılırsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı ise bir aylık süre beklenmeden iptal edilir. Yıkım maliyetinin idarece tahsili ve yıkım sürelerine ilişkin ayrıntılar da kanun metninde yer aldığından güncel metin okunmalıdır.

İdari Para Cezası

İdari para cezası ayrı bir maddede, İmar Kanunu m. 42’de düzenlenir ve yapının sınıfı ile alanına göre hesaplanır. Ruhsatsız yapı veya ruhsata aykırılık halinde yıkım ile para cezası birlikte gündeme gelebilir. Ceza tutarı yeniden değerleme oranıyla güncellendiği için güncel tutar ve hesap yöntemi ilgili idareden veya resmi kaynaktan kontrol edilmelidir. Yıkım kararının uygulanması aşamasında ayrıca kaçak yapıya ilişkin genel bilgi için kaçak ruhsatsız yapı ve yıkım kararı yazısına bakabilirsiniz.

Hangi İşlemlere Karşı Dava Açılabilir?

İdari süreç boyunca birden fazla işlem tesis edilir ve her biri ayrı bir dava konusu olabilir:

1. Yapı tatil zaptı, mühürleme ve durdurma işlemi: Yapının ruhsatlı olduğu, aykırılığın bulunmadığı veya zaptın hatalı düzenlendiği iddiasıyla.
2. Yıkım kararı: Yapının imar mevzuatına uygun olduğu, ruhsata gerek bulunmadığı, yapının belgeli olduğu veya yıkımın ölçüsüz olduğu iddiasıyla.
3. İdari para cezası: Cezanın hesabında hata yapıldığı, alanın yanlış tespit edildiği veya cezayı gerektiren fiilin bulunmadığı iddiasıyla.
4. Yıkım sonrası işlemler: Masraf tahsili ve benzeri işlemler.

Her işlem kendi başına idari işlem niteliğindedir; işlemlerin birbirine bağlı olması halinde tek dilekçeyle de dava açılabilir, ancak bunun için aralarında maddi veya hukuki yönden bağlılık veya sebep-sonuç ilişkisi bulunması gerekir.

Dava Süresi ve Görevli Mahkeme

İdari işlemlere karşı dava, idare mahkemesinde açılır. Görevli ve yetkili idare mahkemesi, taşınmaz üzerindeki işlemler bakımından genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava açma süresi, özel kanunlarda ayrı bir süre gösterilmedikçe, yazılı bildirim tarihini izleyen günden başlayarak altmış gündür. Tebliğ işleminin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı önemlidir; usulsüz tebliğ halinde süre işlemez ve yapı sahibinin öğrenme tarihi esas alınabilir. Süre hesabı için dava açma süresi ve tatil günleri yazısı ve dilekçenin unsurları için idari dava dilekçesinde bulunması gereken unsurlar yazısı yol göstericidir.

Yürütmenin Durdurulması Talebi

Dava açılması, idari işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Yıkım kararının uygulanma riski varsa dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması istenmelidir. İdare mahkemesi, işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarını birlikte arar. Yıkım işlemi geri döndürülemez sonuç doğurduğu için telafisi güç zarar şartı çoğu zaman kolay tartışılır; buna karşılık işlemin “açıkça hukuka aykırı” olduğunun gösterilmesi gerekir. Bu şartların ayrıntısı için yürütmenin durdurulması şartları yazısına bakabilirsiniz. Mahkeme gerekirse teminat da isteyebilir; teminat konusunda yürütmenin durdurulmasında teminat ve savunma alınmadan karar yazısı yararlıdır.

Davada İncelenen Başlıca Konular

İdare mahkemesi, yıkım ve para cezası işlemlerini incelerken genellikle şu noktalara bakar:

• Yapının gerçekten ruhsatsız veya ruhsata aykırı olup olmadığı,
• Tutanağın usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği ve yapının o tarihteki durumunu doğru yansıtıp yansıtmadığı,
• Yapının imar planına, parsel durumuna ve yapılaşma şartlarına uygunluğu,
• Yapıya ilişkin daha önce verilmiş bir ruhsatın, izin veya belgenin bulunup bulunmadığı,
• Cezanın hesaplanmasında kullanılan alan, yapı sınıfı ve birim değerlerin doğruluğu,
• İdarenin ölçülülük ve kamu yararı ilkelerine uygun davranıp davranmadığı.

Bu incelemede bilirkişi ve keşif önemli rol oynar. Mahkeme, mahallinde keşif yaptırarak yapının durumu ve alanını teknik olarak belirletebilir.

Ruhsatın Sonradan Hükümsüz Sayılması

Bazı uyuşmazlıklarda yapının bir ruhsatı vardır, ancak ruhsat sonradan hukuka aykırı bulunarak hükümsüz sayılır. Bu durumda ruhsatın geri alınabilmesi için sürelerin geçip geçmediği önemlidir. Bu konuda yapı ruhsatının hükümsüz sayılması yazısı ayrıntı verir. Yapı kullanma izni ve iskan süreçleri ise ayrı bir idari işlem zinciridir; bu konuda yapı kullanma izni başvurusu otuz gün kuralı yazısına bakabilirsiniz.

Yapı Sahibi İçin Pratik Öneriler

• Tebliğ edilen her işlemin tarihini ve tebliğ şeklini not edin.
• Ruhsat, proje, yapı denetim belgeleri ve fotoğrafları düzenli saklayın.
• Yıkım riski varsa dava dilekçesinde yürütmenin durdurulmasını mutlaka isteyin.
• Cezanın hesabındaki alan ve birim değerleri belgelerle karşılaştırın.
• Gerekirse imar durumu ve plan bilgisini belediyeden yazılı isteyin.

Sık Yapılan Hatalar

• Yapı tatil tutanağını önemsemeyip yıkım kararına kadar beklemek,
• Dava süresini kaçırmak,
• Yürütmenin durdurulması talebinde bulunmadan yıkım riskini artırmak,
• Cezanın hesabını incelemeden ödemek,
• Ruhsat ve proje belgelerini dosyaya sunmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir yapı sahibi, ruhsatlı binasına ruhsatta bulunmayan bir kat eklemiştir. Belediye durumu tutanakla tespit eder, yapıyı durdurur ve idari para cezası ile yıkım kararı verir. Yapı sahibi, kararın tebliğinden itibaren süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açar ve yürütmenin durdurulmasını ister. Dilekçede kat ilavesinin ruhsata uygun olduğunu, cezanın hesabında alanın fazla alındığını iddia eder. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda iddiaları değerlendirir.

Sonuç

Ruhsatsız ve ruhsata aykırı yapılara karşı idare tutanak tutar, yapıyı durdurur ve yıkım ile idari para cezası uygular. Bu işlemlerin her biri idari işlemdir ve idare mahkemesinde iptal davasına konu olabilir. Dava açma süresi kısa olduğundan tebliğ tarihinin ve sürelerin takip edilmesi gerekir; yıkım riski varsa yürütmenin durdurulması da talep edilmelidir. İmar yaptırımlarına karşı dava süreciniz için idare hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.