Kat Mülkiyetinde Oy Hakkı ve Çoğunluk Türleri

Kat mülkiyetine tabi binalarda alınan her karar, kanunda öngörülen belirli bir çoğunlukla alınmak zorundadır. Kararın niteliğine göre gereken çoğunluk büyük farklılıklar gösterebilir. Bu yazıda kat mülkiyetinde oy hakkının nasıl hesaplandığını ve farklı çoğunluk türlerini ele alıyoruz.

Temel Kural: Bir Malik, Bir Oy

634 sayılı Kanun m. 31’e göre, her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Bu, kat mülkiyeti hukukunun demokratik bir ilkesidir; büyük bir daireye sahip malik ile küçük bir daireye sahip malik, kat malikleri kurulunda eşit oy gücüne sahiptir.

Birden Fazla Bağımsız Bölümü Olan Malikin Oyu

Anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak kanun burada bir üst sınır getirir: bu malikin sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bu sınırlama, tek bir kişinin çok sayıda bağımsız bölüme sahip olması hâlinde kurulu tek başına domine etmesini önlemek amacıyla getirilmiştir. Oy hesabı yapılırken kesirler dikkate alınmaz.

Olağan Yönetim Kararlarında Çoğunluk

634 sayılı Kanun m. 30’a göre, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Bu yeter sayı ilk toplantıda sağlanamazsa, en geç 15 gün sonra yapılacak ikinci toplantıda, karar yeter sayısı yalnızca katılanların salt çoğunluğu olarak uygulanır. Bu iki aşamalı sistem, apartmanlarda toplantılara düşük katılım sorununu pratik biçimde çözer.

Yüksek Nisap Gerektiren İşlemler

Bazı kararlar, olağan çoğunluktan çok daha yüksek bir nisap gerektirir:

• Oybirliği: Çatı katına kat ilavesi, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi, anayapının dış duvarlarının veya çatısının reklam amacıyla kiralanması gibi temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri, bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabilir.
• Beşte dörtlük nisap: Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dördünün onayı gerekir.

Bu yüksek nisaplar, binanın yapısal bütünlüğünü veya tüm maliklerin temel haklarını etkileyen kararların, küçük bir çoğunlukla değil geniş bir mutabakatla alınmasını sağlamayı amaçlar.

Vekâlet Yoluyla Oy Kullanma

634 sayılı Kanun m. 31’in son fıkrasına göre, kat maliklerinden biri oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir. Ancak kanun, tek bir kişinin kurulu vekâlet yoluyla ele geçirmesini önlemek için sınırlama getirir: bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıda bağımsız bölümü olan taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir; bu istisna, küçük apartmanlarda vekâlet yoluyla toplantı yeter sayısının sağlanmasını kolaylaştırır.

Oyunu Kullanamayan Malik: Menfaat Çatışması

634 sayılı Kanun m. 31’e göre, alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki, toplantıda görüşmelerde hazır bulunabilir; ancak o konuda oya katılamaz. Bu kural, örneğin bir kat malikinin aidat borcuna ilişkin bir kararda veya kendisi hakkında hâkimin müdahalesi talep edilen bir toplantıda, tarafsızlığı bozacak biçimde oy kullanmasını önler.

Toplu Yapılarda Farklı Oy Hesabı

Birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda, toplu yapı temsilciler kurulunda oy hesabı farklı işler: temsilciler, kendi bloklarında oy kullanan malik sayısına göre değil, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır. Bu, olağan kat malikleri kurulundaki “bir malik, bir oy” ilkesinden farklı bir yapıdır ve büyük sitelerde temsil gücünün nüfusla orantılı dağılmasını sağlar.

Toplantı Tutanağının Oy Kaydı Açısından Önemi

Kat malikleri kurulu toplantılarında, hangi malikin nasıl oy kullandığının karar defterine doğru işlenmesi büyük önem taşır. Karara aykırı oy kullanan malikin bu durumu ve gerekçesini imzayla kayıt altına alması, ileride açacağı iptal davasında bir aylık sürenin başlangıcının ve muhalefetinin ispatı açısından belirleyicidir. Toplantı tutanağının eksik veya hatalı tutulması, hem yöneticinin hem de kat maliklerinin haklarını olumsuz etkileyebilir.

Toplantı Çağrısının Usulüne Uygun Yapılması

Kat malikleri kurulu toplantısının geçerli sayılabilmesi için, toplantı çağrısının yönetim planında öngörülen usule (yazılı davet, ilan gibi) uygun şekilde ve yeterli süre önceden yapılması gerekir. Usulüne uygun çağrı yapılmadan gerçekleştirilen bir toplantıda alınan kararlar, bu usul eksikliği nedeniyle iptal davasına konu edilebilir; bu nedenle toplantı öncesi çağrı sürecinin dikkatle belgelenmesi önemlidir.

Elektronik Ortamda Oylama İmkânı

Bazı yönetim planlarında, kat maliklerinin fiziksel olarak bir araya gelmesi yerine belirli kararların elektronik ortamda (yazılı onay, dijital imza gibi) alınabilmesine imkân tanınabilir. Bu tür düzenlemelerin geçerliliği, yönetim planında açıkça öngörülmüş olmasına ve kanunun aradığı çoğunluk şartlarının bu süreçte de sağlanmasına bağlıdır.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir apartmanda toplam 10 bağımsız bölüm bulunmakta ve bunlardan 4’ü tek bir kişiye aittir. Bu malik, kurulda en fazla 3 oy kullanabilir (toplam 10 oyun üçte biri olan 3’ü aşamayacağı için), 4 oy değil. Apartmanda çatı katına ilave yapılması gündeme geldiğinde, bu malikin de dahil olduğu tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerektiği, yalnızca çoğunlukla alınan bir kararın yeterli olmayacağı yönetici tarafından hatırlatılmıştır.

Pratik Öneriler

• Toplantı öncesinde gündemdeki kararın hangi çoğunluk türünü gerektirdiği (olağan, oybirliği, beşte dört) mutlaka netleştirilmelidir.
• Birden fazla bağımsız bölümü olan malikler, oy sayılarının üçte bir sınırına tabi olduğunu bilmelidir.
• Vekâlet verilecekse, vekilin yüzde beşlik sınırı aşıp aşmadığı kontrol edilmelidir.

Oy Hesabında Sıkça Yapılan Hatalar

Uygulamada apartman yönetimlerinin en sık yaptığı hata, kararların gerektirdiği çoğunluk türünü karıştırmasıdır; örneğin oybirliği gerektiren bir konuda salt çoğunlukla karar alınması, kararın sonradan iptal edilmesine yol açar. Bu nedenle her toplantı öncesinde gündem maddelerinin hangi nisaba tabi olduğu yönetici veya profesyonel yönetim şirketi tarafından önceden değerlendirilmeli ve toplantı tutanağına bu değerlendirme de not düşülmelidir.

Sonuç

Kat mülkiyetinde oy hakkı ve çoğunluk kuralları, kararın niteliğine göre değişen katmanlı bir yapıya sahiptir ve doğru uygulanmadığında alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıya kalabilir. Gayrimenkul hukuku kapsamında kat malikleri kurulu kararlarınızın değerlendirilmesi için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.