Belediye Taşınmaz Satışı, Tahsisi ve Kiralaması Kimin Kararıyla Yapılır? Meclis ve Encümen Ayrımı

Belediyeler kamu hizmeti için arsa ve bina satın alır, kiralar, tahsis eder; aynı zamanda ellerindeki taşınmazları satabilir, trampa edebilir ya da kiraya verebilir. Bu işlemler hem belediye bütçesini hem de vatandaşın ve şirketlerin taşınmaz üzerindeki taleplerini doğrudan ilgilendirir. Sorun şu ki, hangi işlemin hangi organın kararıyla yapılacağı çoğu zaman karıştırılır: meclis mi karar verecek, encümen mi, başkan mı? Yetki kuralına aykırı karar iptal edilebilir ve buna dayanan sözleşme sakat hale gelebilir. Bu yazıda 5393 sayılı Kanun’un ilgili maddelerini açıklıyor, meclis ve encümen arasındaki ayrımı örneklerle anlatıyoruz.

Belediyenin Taşınmaz Yetkisinin Dayanağı

Kanunun 15. maddesinin (h) bendi, belediyeye mahalli müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek ve bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesis etmek yetkisini tanır. Bu genel yetki, hangi organın hangi işlemi yapacağı bakımından 18. ve 34. maddelerle somutlaşır.

Meclisin Yetkisi (m. 18/e)

Belediye meclisi; taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması halinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı ayni hak tesisine karar verir. Bu, meclisin taşınmaz konusundaki asli yetkisidir. Meclis kararı; ilgili belediye taşınmazının kimlere ne kadar süreyle ve hangi bedelle devredileceğini veya kullandırılacağını belirler. Kararın hukuka uygun olması için toplantı ve karar yeter sayısına uyulması ve gündemin usulüne uygun olarak hazırlanması gerekir. Meclis kararları hakkında hukuka aykırılık iddiası varsa, belediye meclisi kararına karşı başkanın iade yetkisi ve yargı yolu yazımıza bakabilirsiniz.

Encümenin Yetkisi (m. 34/g)

Kanunun 34. maddesine göre encümen, taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek yetkisine sahiptir. Buradaki fark açıktır: satış, trampa ve tahsis konusunda karar veren meclistir, encümen yalnızca uygular. Kiralamada ise ölçüt süredir: üç yıla kadar olan kiralamaya encümen, üç yılı aşan kiralamaya meclis karar verir. Bu ayrım, uygulamada sık ihlal edilir: örneğin üç yıldan uzun süreli bir kiralama işlemini encümen kararıyla yapmak, yetki bakımından hukuka aykırılık oluşturur.

Kamu Hizmetine Ayrılan Mallar

Belediye Kanunu’nun 16. maddesi önemli bir sınır koyar: belediyenin kamu hizmetine ayrılan veya kamunun yararlanmasına açık olan malları haczedilemez, bu mallar üzerinde zamanaşımıyla mülk edinilemez ve bu mallar üzerinde kamu hizmetinin gerektirdiği dışında ayni hak tesis edilemez. Bu koruma, park, meydan, yol gibi kamunun kullandığı alanlar ile kamu hizmetinde kullanılan binaları kapsar. Belediye özel mülkiyetindeki (hizmete ayrılmamış) taşınmazlar bakımından ise satış, kiralama ve benzeri işlemler yukarıdaki yetki kurallarına tabidir. Tahsis edilmiş bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması halinde tahsisin kaldırılması meclis kararıyla yapılır; kaldırılmadan böyle bir taşınmazın satışı hukuka aykırı olabilir.

Yetkisiz Karar ve Sözleşme İlişkisi

Yetkisiz organca alınan karar, idari işlem olarak iptal edilebilir. Ancak belediyenin bu karara dayanarak yaptığı özel hukuk sözleşmesinin akıbeti ayrı bir tartışma konusudur. İdari yargıda kararın iptali, sözleşmeyi otomatik olarak geçersiz kılmaz; ama kararın iptali sonrasında sözleşmenin dayanağı ortadan kalkacağı için, tarafların hak ve yükümlülükleri özel hukuk hükümlerine göre yeniden değerlendirilir. Bu yüzden belediye ile taşınmaz sözleşmesi yapan kişi, sözleşmeden önce kararı veren organı, karar tarihini, yeter sayıyı ve kararın mülki idare amirine gönderilip gönderilmediğini kontrol etmelidir.

Kararın İptali İçin Dava

Belediye meclisinin veya encümeninin taşınmaz kararı bir idari işlemdir. Menfaati ihlal edilen kişi İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Genel dava açma süresi altmış gündür ve süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar; ilana bağlı işlemlerde süre ilan tarihine göre değerlendirilir. Dava dilekçesinde yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönünden hukuka aykırılık iddiaları ayrı ayrı ileri sürülür. Örneğin kararın meclis yerine encümence alınması yetki, ihale usulüne uyulmaması şekil, bedelin gerçek değerin çok altında belirlenmesi ise sebep yönünden hukuka aykırılık iddiasıdır.

Kamu İhale ve Değer Tespiti

Taşınmaz satışı ve kiralamasında ihale usulünün uygulanıp uygulanmayacağı, ilgili ihale mevzuatına bağlıdır. Belediyeler, taşınmaz satışlarında genel kural olarak rayiç bedel tespiti ve açık artırma gibi usullere uymak zorundadır; bu ayrıntı ilgili mevzuat ve belediye yönetmeliği incelenerek doğrulanmalıdır. Bu yazıda ihale usulünün ayrıntısına girmiyoruz; ancak işlemin dayandığı meclis kararında bedelin nasıl belirlendiği ve ihale usulünün seçilme gerekçesi incelenmesi gereken önemli noktalardır.

Sık Yapılan Hatalar

• Üç yıldan fazla kiralamayı encümen kararıyla yapmak,
• Meclis kararı olmadan satış sözleşmesi imzalamak,
• Tahsisi kaldırılmamış taşınmazı satışa çıkarmak,
• Kararı mülki idare amirine göndermeyi unutmak,
• Belediye ile sözleşme yapan tarafın karar belgelerini incelememesi.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir belediye encümeni, belediyeye ait bir binayı beş yıl süreyle bir derneğe kiralamaya karar verir. Süre üç yılı aştığı için karar meclisin yetkisindedir; encümen yetkisiz olarak karar vermiştir. Konuyla ilgili bir yurttaş, kararın yetki yönünden hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açar. Mahkeme yetki sakatlığını tespit ederse kararı iptal edebilir ve belediye meclisin kararını yeniden almak zorunda kalır.

Sonuç

Belediye taşınmazlarında satış, takas ve tahsis meclisin; üç yılı geçmeyen kiralama ise encümenin yetkisindedir. Otuz yılı geçmeyen sınırlı ayni hak kararları da meclis kararına bağlıdır. Yetki kuralına aykırı kararlar iptal edilebilir; kamu hizmetine ayrılan mallar ise özel koruma altındadır. Belediye taşınmazıyla ilgili bir karar veya sözleşme sizi ilgilendiriyorsa idare hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfasından telefonla veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.