Asansör, Otopark Otomasyonu, Peyzaj: Ortak Yerlere Yenilik İlavesi ve Lüks Masrafa Katılmama Hakkı

Bir apartman veya sitede yıllar geçtikçe ortak alanlarda yenilik ihtiyacı doğar: asansör eklemek, çevre düzenlemesi yapmak, otopark girişini otomatiğe bağlamak, kamera sistemi kurmak, oyun parkı yenilemek… Bu tür işler için kat malikleri sıklıkla çoğunluk kararı alır; ancak bazı malikler bunlara “gereksiz” veya “lüks” der ve gidere katılmak istemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42 ve 43. maddeleri bu iki uç arasında bir denge kurar. Bu yazıda yenilik kararı için gereken çoğunluğu, lüks sayılan işlerde katılmama hakkını ve sonradan katılımın koşullarını anlatıyoruz.

Yenilik ve İlave Kavramı

KMK m. 42’ye göre kat malikleri ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamaz; ancak ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Yani ortak alanı güzelleştirmek, kolaylaştırmak veya gelir getirir hale getirmek amaçlarından biri varsa, bu iş çoğunlukla karara bağlanabilir. Bu yenilik kavramı geniştir: asansör kurulumu, otopark bariyeri, aydınlatma yenileme, bahçe düzenlemesi, güvenlik kamerası, oyun alanı gibi çok sayıda işi kapsar. Kurulun bu yöndeki kararı, tüm kat malikleri için bağlayıcıdır.

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Nasıl Hesaplanır?

Kararın geçerli olması için hem kat maliklerinin sayısının hem de toplam arsa payının çoğunluğunun olumlu oy vermesi gerekir. Sayı çoğunluğunda her malik bir oya sahiptir (KMK m. 31); arsa payı çoğunluğunda ise maliklerin sahip olduğu arsa payı oranı dikkate alınır. Yönetim planında bu çoğunluk artırılabilir; ancak kanuni çoğunlukla çelişen hükümler geçerli olmayabilir. Toplantı ve karar nisabı için kat mülkiyetinde oy hakkı ve çoğunluk yazısı ayrıntı verir. Kararın tutanağa geçirilmesi ve kararın bir örneğinin tüm maliklere tebliği, iptal davası süresinin başlaması açısından önemlidir.

Çok Masraflı ve Lüks Yenilikler

KMK m. 43/1’e göre yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öder. Bu kural, maliklerin ekonomik güçlerinin farklı olduğunu ve her yeniliğin herkes için zorunlu olmadığını kabul eder. Lüks veya çok masraflı olup olmadığı, binanın niteliği, malikin sosyal ve ekonomik durumu, işin maliyeti ve yararlanma imkânı gibi ölçütlere göre değerlendirilir. Örneğin lüks bir sitedeki havuz yenilemesi ile eski bir apartmandaki basit bir bahçe düzenlemesi farklı değerlendirilir.

Sonradan Katılım İmkanı

Kanun, başlangıçta katılmayan malik için kapıyı tamamen kapatmaz. Başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri, yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanır (KMK m. 43/2). Bu düzenleme, adil bir denge sağlar: yenilikten yararlanmak isteyen kişi bedelin kendi payına düşen kısmını ödeyerek yararlanma hakkı kazanabilir. Külli halef, mirasçıdır; cüzi halef ise satın alan yeni maliktir. Yani daire satıldığında yeni malik de aynı hakka sahiptir. Sonradan katılım bedeli hesaplanırken güncel değer ve amortisman gibi hususlar tartışma konusu olabilir; bu nedenle katılım şartları önceden yazılı olarak belirlenmelidir.

Engelliler İçin Zorunlu Değişiklikler

KMK m. 42’ye eklenen bir fıkra, engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren durumlarda özel bir mekanizma öngörür. Buna göre engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren hallerde, bağımsız bölümde veya ortak yerde yapılacak değişikliklerde özel usul izlenir; proje tadili kat maliklerinin belirli bir süre içinde yapacağı toplantıda görülür ve çoğunluk sağlanamazsa ilgili komisyon raporu ile mercilerden onay alınarak işlem yapılabilir. Bu düzenleme, engelli bireylerin erişilebilirlik ve yaşam hakkını koruyan ayrı bir statüdür. Kanunun ilgili fıkrasında son dönemde değişiklik yapıldığı da görülmektedir; bu nedenle bu konuda güncel metin ve uygulama yönetmeliği ayrıca kontrol edilmelidir.

Giderlerden Yararlananların Ödemesi

KMK m. 42’de, bu işlerin giderlerinin yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödeneceği de belirtilir. Yani kural olarak arsa payı oranı değil, yararlanma oranı esas alınabilir. Örneğin yalnızca bazı blokların kullandığı ortak alanın yenilenmesi, o blokta oturanların yararlanma oranına göre paylaştırılır. Bu ilke, ortak giderlerin adil dağılımını sağlar. Ortak gider paylaşımının genel kuralı ise KMK m. 20’de yer alır; iki düzenleme birlikte değerlendirilmelidir. Gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar için kat mülkiyetinde gecikme tazminatı ve kanuni ipotek yazısına bakabilirsiniz.

Kararın İptali ve Denetim

Yenilik kararına karşı çıkan malik, kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu ileri sürerek iptal davası açabilir. Bu dava için kararın öğrenilmesinden itibaren belirli bir süre vardır; süre kaçırılırsa karar kesinleşir. İptal sebepleri arasında toplantı çağrısında eksiklik, nisap hatası, oy hakkı ihlali ve keyfilik sayılabilir. Bu süreç için kat malikleri kurulu kararı ve iptal davası yazısına bakabilirsiniz. Kurulun karar alma yetkisinin sınırları ise kat malikinin doğruluk kaidesine uyma yükümlülüğü ve hâkim müdahalesi yazısında da işlenmiştir.

Uygulamada Dikkat Edilecekler

Yenilik kararı öncesinde üç ayrı teklif almak, teknik şartname hazırlamak, kararda işin kapsamını, bütçesini ve gider paylaşımını açıkça yazmak, lüks olup olmadığına ilişkin gerekçeyi kayda geçirmek uyuşmazlık riskini azaltır. Yönetici, kararın uygulanmasını takip eder ve yüklenici ile sözleşmeyi imzalar. Müteahhit veya yüklenici hataları için eser sözleşmesi hükümleri geçerlidir. Bu konuda eser sözleşmesinde ayıplı iş ve zamanaşımı yazısı yol gösterir.

Sık Yapılan Hatalar

• Lüks nitelikli işi çoğunlukla herkese yüklemeye çalışmak,
• Kararda gider paylaşımını belirtmemek,
• Sonradan katılım koşullarını düzenlememek,
• Tek tekliflik ihale yapmak,
• Kararı maliklere tebliğ etmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir sitede çoğunluk, oyun parkının tamamen yenilenmesine ve pahalı bir güvenlik turnike sistemi kurulmasına karar verir. Çocuğu olmayan iki malik, bu işlerin lüks olduğunu ve kendilerinin yararlanmayacağını ileri sürerek gidere katılmak istemez. Mahkeme, turnike sisteminin sitenin özel durumuna göre lüks olmadığını, oyun parkı yenilemesinin ise bütün maliklerin kullanmasının gerekli olmadığı bir alan olduğunu değerlendirebilir. Malikler daha sonra katılım payını ödeyerek yararlanma hakkı kazanabilir.

Sonuç

Ortak yerlere yenilik ve ilave için sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir; ancak lüks ve çok masraflı işler için yararlanmak istemeyen malik gidere katılmak zorunda değildir ve sonradan katılım hakkı saklıdır. Kararın hukuka uygun alınması ve gider paylaşımının belirlenmesi uyuşmazlığı önler. Bu süreçte destek için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.