Kat Mülkiyetinde Ortak Yer ve Eklenti Ayrımı

Kat mülkiyetine tabi binalarda, hangi alanların tüm kat maliklerine ait “ortak yer”, hangilerinin belirli bir bağımsız bölüme özgülenmiş “eklenti” olduğunun doğru belirlenmesi, kullanım hakları ve gider paylaşımı açısından büyük önem taşır. Bu yazıda bu iki kavram arasındaki farkı ve uygulamadaki sonuçlarını ele alıyoruz.

Ortak Yer Nedir?

634 sayılı Kanun m. 4’e göre aşağıda sayılan yerler ve şeyler her hâlde ortak yer sayılır:

• Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin diğer parçaları, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar,
• Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet/lavabolar,
• Kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık, genel kömürlük ve ortak garajlar,
• Kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, genel su depoları, sığınaklar,
• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon, kalorifer, su, elektrik tesisleri ile ortak anten ve şebekeler,
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Kanun ayrıca, yukarıda sayılanlar dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya yararlanma için zaruri olan diğer yerlerin de ortak yer kapsamına gireceğini belirtir. Bu sayım, kanunda açıkça “her hâlde ortak yer sayılır” denilerek yapıldığından, sözleşmeyle (yönetim planıyla) bu niteliğin değiştirilmesi mümkün değildir.

Eklenti Nedir?

634 sayılı Kanun m. 6’ya göre, bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik/havagazı/su saati yuvaları, tuvalet gibi yerler eklenti sayılır ve ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası kabul edilir; o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına malikidir. Eklentiler, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir; anayapının oturduğu zeminin dışında kalan eklentiler ayrıca kadastro planında veya tapu haritasında gösterilir.

İki Kavram Arasındaki Temel Farklar

Bağımsız Bölümün Devrinde Otomatik Geçiş

634 sayılı Kanun m. 6’nın son fıkrasına göre, bağımsız bölümlerin başkasına devri, ipotek edilmesi veya kiralanması hâlinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden bu işleme dahil olur. Bu nedenle bir daire satıldığında, o daireye ait eklenti (örneğin bodrumdaki depo) ayrıca belirtilmese bile otomatik olarak yeni malike geçer; satış sözleşmesinde eklentinin ayrıca hariç tutulması özel bir düzenleme gerektirir.

Uygulamada Sık Yaşanan Uyuşmazlıklar

Ortak yer-eklenti ayrımı net olmadığında şu tür uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir:

• Çatı katındaki bir alanın teras olarak kullanımı konusunda, alanın eklenti mi yoksa ortak yer mi olduğu tartışması,
• Bodrum kattaki otoparkın belirli araç sahiplerine mi yoksa tüm site sakinlerine mi ait olduğu,
• Bahçe alanının zemin kat malikine mi yoksa tüm binaya mı ait olduğu.

Bu uyuşmazlıkların çözümünde ilk adım, mimari proje, tapu kaydının beyanlar hanesi ve yönetim planının birlikte incelenmesidir.

Ortak Yerlerde Yapılacak Değişiklikler

Ortak yerlerde önemli bir değişiklik yapılmak istendiğinde, değişikliğin niteliğine göre farklı çoğunluk kuralları uygulanır. Basit bakım ve onarım işleri olağan çoğunlukla kararlaştırılabilirken, çatı katına ilave yapılması gibi yapısal değişiklikler oybirliği gerektirir. Bu nedenle ortak yer üzerinde yapılması planlanan her değişiklik için, önce hangi çoğunluk kuralının uygulanacağının doğru tespit edilmesi gerekir.

Eklentilerin Tapu Kaydında Gösterilmesinin Önemi

Bir eklentinin tapu kaydının beyanlar hanesinde açıkça gösterilmemiş olması, ileride o alanın ortak yer mi yoksa eklenti mi olduğu konusunda ciddi ispat sorunlarına yol açabilir. Bu nedenle inşaat aşamasında mimari projenin ve yönetim planının, hangi alanların hangi bağımsız bölümlere eklenti olarak tahsis edildiğini kesin ve açık biçimde göstermesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik önem taşır. Sonradan yapılacak düzeltmeler, tüm ilgili kat maliklerinin onayını gerektirebileceğinden, baştan doğru kurgu önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir apartmanın bodrum katındaki bir bölüm, projede zemin kat dairesine “eklenti” olarak gösterilmiş ve tapu kaydının beyanlar hanesinde bu husus belirtilmiştir. Yıllar sonra apartman yönetimi, bu alanı ortak depo olarak kullanmaya başlamış; zemin kat maliki buna itiraz ederek alanın kendisine ait eklenti olduğunu ileri sürmüştür. Tapu kaydı incelendiğinde eklenti tahsisinin doğru olduğu görülmüş ve yönetim, alanı zemin kat malikine iade etmek zorunda kalmıştır.

Ortak Yerlerin Ticari Amaçla Kullanımı

Bazı yönetimler, apartmanın ortak alanlarını (örneğin bahçe veya çatı) belirli bir bedel karşılığında etkinlik veya reklam amacıyla üçüncü kişilere kiralamak isteyebilir. Bu tür kullanım, önemli yönetim işleri kapsamında değerlendirildiğinden tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onayını gerektirir. Elde edilen gelirin kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağı da ayrıca kararlaştırılmalıdır; bu konuda yönetim planında önceden bir düzenleme yapılması ihtilafları önler.

Pratik Öneriler

• Taşınmaz alırken, hangi alanların eklenti hangilerinin ortak yer olduğu mutlaka tapu kaydı ve mimari projeden kontrol edilmelidir.
• Yönetim planı hazırlanırken kanunda “her hâlde ortak yer” sayılan alanların eklenti gibi gösterilmemesine dikkat edilmelidir.
• Eklenti-ortak yer anlaşmazlıklarında ilk başvurulacak kaynak, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesidir.

Ortaklığın Giderilmesi Talebinin Sınırı

Kat mülkiyetine tabi bir binada, ortak yerler için ayrıca bir ortaklığın giderilmesi davası açılamaz; çünkü ortak yerler bağımsız bölümlerden ayrı olarak devredilemez ve bağımsız mülkiyete konu olamaz. Ortak yer üzerindeki hak, yalnızca bağımsız bölüm üzerindeki hakla birlikte var olabilir. Bu nedenle bir kat malikinin, “ortak yerdeki payımı ayrıca satmak istiyorum” şeklindeki bir talebi hukuken mümkün değildir.

Sonuç

Ortak yer ve eklenti ayrımı, kat mülkiyetine tabi binalarda kullanım haklarının ve sorumlulukların doğru belirlenmesi için temel bir konudur. Gayrimenkul hukuku kapsamında bu tür uyuşmazlıklarınızın çözümü için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.