Apartmanda Çekilmez Komşuya Karşı Mülkiyetin Devri Davası: KMK 25 Nasıl İşler?

Bazı apartman ve sitelerde bir kat maliki, aylarca hatta yıllarca aidat ödemez, gürültü yapar, ortak yerleri kullanılamaz hale getirir ya da bağımsız bölümünü amacı dışında kullanır. Bu davranışlar uzun süre devam edip diğer sakinlerin yaşamını çekilmez kılıyorsa, kanun sıra dışı bir yol öngörür: bu kat malikinin dairesinin mülkiyetinin diğer maliklere devri. KMK m. 25’te düzenlenen bu dava, uygulamada nadir görülse de, doğru koşullar oluştuğunda güçlü bir araçtır. Bu yazıda davanın şartlarını, sürecini ve dikkat edilecek noktaları anlatıyoruz.

Dava Hakkının Temeli: Çekilmezlik

KMK m. 25/1’e göre kat maliklerinden biri kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer malikler o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Burada üç unsur vardır: kat maliki olarak kanuni borç ve yükümlülüklere aykırılık, diğer maliklerin haklarının ihlali ve bu ihlalin çekilmez düzeye ulaşması. Bu nedenle sıradan bir uyuşmazlık veya arada bir yapılan gürültü çekilmezlik için yeterli değildir; ihlalin süreklilik ve ağırlık taşıması gerekir. Kat maliklerinin davranış ölçütü olan doğruluk kuralları için kat malikinin doğruluk kaidesine uyma yükümlülüğü yazısına bakabilirsiniz.

Çekilmezliğin Var Sayıldığı Haller

Kanun bazı durumlarda çekilmezliği kendiliğinden var sayar. KMK m. 25/3’e göre şu hallerde çekilmez durum her halde mevcut farz edilir:

1. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması,
2. Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından KMK m. 33 uyarınca verilen emre rağmen, kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi,
3. Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Bu sayılan hallerde ayrıca çekilmezliğin ispatı gerekmez; şartların gerçekleştiğini ispat yeterlidir. Diğer hallerde ise çekilmezlik somut olayın özelliklerine göre hâkim tarafından değerlendirilir.

Karar ve Dava Açma Yetkisi

Dava açmak için kat maliklerinin karar alması gerekir. KMK m. 25/2’ye göre bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Buradaki çoğunluk hesabında dava edilecek malik hariç tutulur. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar. Yani davayı yönetici değil, kat malikleri kendi adlarına da açabilir. Kararın alınması için kurul toplantısı ve tutanak önemlidir. Kurul kararlarının denetimi ve iptali için kat malikleri kurulu kararı ve iptal davası yazısına bakabilirsiniz.

Devir Bedeli ve Teminat

Bu davanın en dikkat çekici özelliği, mülkiyetin karşılıksız alınmamasıdır. Bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri malike ödenir. Hâkim, hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Bedel süresi içinde yatırılmazsa dava reddedilebilir. Devir bedeli süresinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Bu nedenle davaya karar vermeden önce maliyet ve finansman durumu düşünülmelidir. Değer tespiti için taşınmaz değerleme raporuna itiraz yazısı yararlı olabilir.

Süre Sınırı

Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; yani mahkeme resen dikkate alır ve süre geçtikten sonra dava açılamaz. Dava sebebinin ortadan kalkması da önemlidir: örneğin borçlu kat maliki tüm borçlarını öder ve davranışını düzeltirse, dava dayanağını yitirebilir. Bu nedenle kat malikleri, karar aldıktan sonra vakit kaybetmeden dava açmalıdır.

Sulh Hâkiminin Emri ve Önceki Aşama

Çekilmezlik davasından önce, KMK m. 33’e dayalı sulh hâkimi emri uygulaması yaygındır. Kat maliklerinden biri, kanundan doğan yükümlülüğünü yerine getirmezse yönetici veya diğer maliklerden biri, sulh hâkiminden bu yükümlülüğün yerine getirilmesi için emir verilmesini isteyebilir. Emre rağmen bir yıl boyunca ısrar edilmesi, çekilmezlik karinesini doğurur. Bu aşamayı düzgün belgelemek, ileride açılacak devir davasının delillerini oluşturur. Yönetici olarak bu süreçte tüm yazışmaları, ihtarnameleri ve tutanakları saklamak önemlidir.

Kiracı ve Diğer Kullanıcıların Durumu

Çekilmezlik yalnızca malikin kendi davranışından değil, bağımsız bölümü kullanan kiracı veya diğer kişilerin davranışından da doğabilir. Kanun, kat maliklerinin borçlarına dair hükümlerin bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanacağını belirtir (KMK m. 18/2). Bu durumda maliklerin sorumluluğu, kiracısının davranışını da kapsayabilir. Malik, kiracısının çekilmez davranışlarını önlemek için gerekli girişimleri yapmazsa, çekilmezlik iddiası ona karşı da ileri sürülebilir. Kira sözleşmesindeki tahliye yolları için kiracının komşuluk hukukuna aykırı davranışı nedeniyle tahliye yazısı bilgi verir.

Uygulamada Dikkat Edilecekler

Devir davası yerine öncelikle daha hafif yollar denenmelidir: aidat için icra takibi, komşuluk ihlalleri için sulh hâkimi emri, gerekirse kat malikleri kurulu kararıyla yaptırımlar. Devir davası son çaredir; maliyeti yüksektir ve mahkemeler mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olduğu için sıkı değerlendirir. Kat malikleri kurulunda alınacak kararın usulüne uygun ve karar defterine geçmiş olması gerekir. Ayrıca tapu kaydında yöneticinin yetkisini gösteren belgeler hazırlanmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Süreyi kaçırmak ve altı aylık süreyi bilmemek,
• Karar çoğunluğunu yanlış hesaplamak,
• Devir bedelini süresinde yatırmamak,
• Sulh hâkimi emri gibi ön adımları belgelendirmemek,
• Çekilmezliği ispatlayan kayıtları düzenli tutmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir sitede bir malik iki yıl içinde üç kez aidat borcu nedeniyle icra takibine konu olur. Yönetici bu durumu belgeler ve kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla devir davası açılmasına karar verilir. Kararın öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde dava açılır ve mahkeme çekilmezliğin var sayıldığını tespit eder. Devir bedeli bankaya yatırılır ve mülkiyet arsa payları oranında davacılara devredilir.

Sonuç

KMK m. 25 kat maliklerine olağanüstü bir koruma sağlar; ancak şartlar ağırdır ve süre kısadır. Çekilmezlik karinelerini, karar çoğunluğunu, devir bedelini ve süreleri doğru yönetmek gerekir. Böyle bir dava planlıyorsanız veya buna karşı savunma yapmanız gerekiyorsa gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.