Komşunun Dairesine Girmek Gerekirse: KMK 23’e Göre Müsaade Mecburiyeti ve Zarar Tazmini

Bir apartmanda su sızıntısı ortaya çıktığında, çoğu zaman sorunun kaynağı yukarıdaki dairenin tesisatındadır ve alttaki komşu tavanında lekelerle karşı karşıyadır. Tamir için usta yukarıdaki daireye girmek zorundadır; ama komşu ya evde yoktur, ya da “bana ne, ben zarar görmedim” der. Bu tür durumlar için kanun, müsaade mecburiyeti adı verilen bir kural getirmiştir. Bu yazıda KMK m. 23’ün kapsamını, giriş müsaadesini reddetmenin sonuçlarını ve doğan zararın kim tarafından ödeneceğini anlatıyoruz.

Müsaade Mecburiyetinin Kapsamı

KMK m. 23/1’e göre kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Buradaki “başka sıfatla oturanlar” kiracıları ve diğer kullanıcıları da kapsar. Yani müsaade yükümlülüğü yalnızca malike değil, eve fiilen sahip olanlara da yöneliktir. Bu düzenleme, bina bütünlüğünün korunması ve komşuluk ilişkilerinin işleyişi için kurulmuştur.

Hangi Durumlarda Uygulanır?

Müsaade mecburiyeti pratikte şu durumlarda gündeme gelir:

• Tavan, duvar veya tesisattan kaynaklanan su sızıntısı,
• Ortak gider hattı, doğalgaz veya elektrik tesisatı arızası,
• Baca, havalandırma veya kolon hattının onarımı,
• Bina güvenliğine ilişkin teknik inceleme ve ölçümler,
• Yapının güçlendirilmesi ve tesislerin yenilenmesi.

Önemli olan, girişin gerçekten gerekli olmasıdır: başka bir yoldan çözüm bulunabiliyorsa keyfi giriş talebi haklı sayılmaz. Girişin zamanı, süresi ve kapsamı da ölçülü olmalıdır; komşunun gizliliğine ve eşyalarına özen gösterilmelidir. Sızıntı gibi durumlarda tespit için ustaların hangi dairelere gireceği önceden yazılı olarak bildirilmelidir.

Kısmen Harap Olan Yapılarda Uygulama

Kanun, ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde de benzer bir müsaade yükümlülüğü öngörür. Harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdur (m. 23/2). Bu hüküm, örneğin yangın veya deprem sonrasında hasar gören kısımların onarımında sağlam bölümlerden geçiş yapılması gereken durumlarda uygulanır. Deprem sonrası sorumluluk için deprem sonrası bina hasarında müteahhit sorumluluğu yazısına bakabilirsiniz.

Zararın Ödenmesi

Kanun, müsaade verenin mağdur olmaması için önemli bir denge getirmiştir. Müsaade yüzünden kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür (m. 23/3). Yani tamir ettirilen dairenin maliki, girilen dairede oluşan duvar boyası hasarı, mobilya zararı ve temizlik masrafı gibi kalemleri karşılamak zorundadır. Zararın tespiti için giriş öncesi ve sonrası fotoğraf çekmek, tutanak düzenlemek, mümkünse yönetici veya tanık önünde işlem yapmak faydalıdır. Zarar bedeli anlaşmayla ödenmezse dava yolu açıktır. Bu noktada doğruluk kuralı gereği taraflar, mümkün olan en az zararla çözüm bulmaya yönelmelidir.

Müsaade Verilmezse Ne Yapılır?

Komşunun giriş müsaadesini vermemesi halinde önce yazılı ve gerekçeli bir ihtar gönderilmelidir. İhtarda tespit edilen sorun, gerekli işin niteliği ve girişin tarih-saat önerisi yer almalıdır. Sonuç alınamazsa, KMK m. 33’e göre sulh hâkiminden emir istenebilir. Bu emir, malikin yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlamak için kullanılan hızlı bir yoldur. Emre rağmen yükümlülük yerine getirilmezse, cebri icra yolu ve hatta çekilmezlik hükümleri gündeme gelebilir. Çekilmezlik davasının şartları için kat malikinin mülkiyetinin devri davası yazısına bakabilirsiniz.

Zarar Gören Komşunun Hakları

Alt komşu su sızıntısı nedeniyle zarar görüyorsa, yalnızca giriş izni istemekle yetinmemelidir. Zarar gören malik, kusurlu maliki KMK m. 19/3 ve genel haksız fiil hükümlerine göre sorumlu tutabilir. Zarar kalemleri arasında tavan boyası, alçıpan, halı ve mobilya hasarı, geçici konaklama masrafı sayılabilir. Delil tespiti yaptırmak, bilirkişi raporu almak ve sigorta poliçesi varsa sigorta şirketine bildirimde bulunmak gerekir. Zorunlu deprem sigortasının kapsamı için kat mülkiyetinde zorunlu deprem sigortası yazısı bilgi verir; ancak su sızıntısı gibi zararlar bu sigortanın kapsamı dışında olabilir.

Kiracı Olan Dairelerde Durum

Giriş yapılması gereken daire kiracı tarafından kullanılıyorsa, kiracı da müsaade vermek zorundadır; ancak kiraya verenin kiralanana girme hakkı sınırlıdır ve kiracının gizliliğine saygı gerekir. Bu konuda kiraya verenin kiralanana girme hakkı ve sınırı yazısı yol gösterir. Kiracı yurt dışında veya ulaşılamaz durumdaysa, malik veya yönetici aracılığıyla kapıyı açtırmak için mahkeme yolu ve noter, kolluk ve teknik personel eşliğinde hareket edilmesi gerekebilir.

Yönetici ve Tutanak Düzeni

Giriş gerektiren her durumda yöneticinin sürece dahil edilmesi, uyuşmazlık riskini azaltır. Yönetici, taraflar arasında iletişimi sağlar, ustanın girişini planlar ve tutanak tutulmasına yardımcı olur. Tutanakta girişin tarihi, saati, katılanlar, yapılan iş ve tespit edilen mevcut hasarlar yazılmalıdır. Bu düzen, sonradan ortaya çıkabilecek zarar iddialarında delil oluşturur.

Sık Yapılan Hatalar

• Habersiz ve zamansız biçimde daireye girmek,
• Giriş öncesi ve sonrası fotoğraf almamak,
• Yazılı ihtar göndermeden doğrudan mahkemeye gitmek,
• Zararın kimin tarafından ödeneceğini önceden konuşmamak,
• Kiracıyı sürece dahil etmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Alt kattaki maliki tavanında su sızıntısı fark eder ve yönetici aracılığıyla üstteki komşusuna ulaşmak ister. Komşu, evde olmadığını söyleyerek giriş izni vermez. Alt malik noter ihtarı gönderir, sonuç alamayınca sulh hâkiminden emir ister. Hâkim, tesisat kontrolü için girişe müsaade edilmesine karar verir. Onarım sırasında yukarıdaki dairenin parkesi zarar görür; zararı, tamir ettirilen dairenin maliki öder.

Sonuç

Müsaade mecburiyeti, kat mülkiyetinde bina bütünlüğünü korumak için konulmuş bir yükümlülüktür. Giriş gerekiyorsa komşu katlanır; zararı ise lehine giriş yapılan taraf öder. Sorun yaşıyorsanız yazılı bildirim, tutanak ve sulh hâkimi emri yolları izlenmelidir. Dosyanız için gayrimenkul hukuku sayfamıza göz atabilir, iletişim üzerinden telefon veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.