Komşuyu Rahatsız Eden Kat Maliki İçin Ne Yapılır? KMK 18 ve 33: Hâkim Müdahalesi ve Tahliye

Apartman hayatında en sık yaşanan sorunlar gürültü, koku, ortak alanı işgal etme, izinsiz tadilat ve yönetim planına uymama gibi konulardır. Bu tür ihtilaflar çoğu zaman komşular arasında kalır, ancak sorun tekrarlandığında hukuki yollara başvurmak gerekebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda hem kat maliklerine yükümlülükler yükler hem de zarar gören maliklere sulh mahkemesi yoluyla hâkim müdahalesi imkânı tanır. Bu yazıda doğruluk kaidesini, ortak yerlerde değişiklik şartlarını ve hâkim müdahalesini anlatıyoruz.

Doğruluk Kaidesine Uyma Yükümlülüğü

KMK m. 18’e göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür. Bu hükümdeki “doğruluk kaidesi”, Medeni Kanun’daki dürüstlük ilkesinin kat mülkiyetindeki yansımasıdır. Uygulamada gece geç saatlerde aşırı gürültü, sürekli koku, ortak alanların işgali, alışılmışın dışında hayvan bulundurma, bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması gibi davranışlar bu kapsamda değerlendirilir.

Kimler Bu Yükümlülüğe Tabidir?

KMK m. 18/2’ye göre bu Kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur. Yani kiracı da malik gibi komşulara ve ortak yaşam kurallarına uymak zorundadır. Kiracı kurallara aykırı davranırsa ev sahibi de bundan sorumlu tutulabilir. Bu nedenle kiraya verenlerin kiracıya yönetim planının bir örneğini vermesi ve uyarıları takip etmesi yararlıdır.

Ortak Yerlerde Değişiklik ve Tadilat

Kat malikleri anagayrimenkulün bakımını, mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur (KMK m. 19). Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapamaz. Örneğin çatıya klima yerleştirmek, ortak bahçeye kapalı alan yapmak, cepheye balkon kapatma yapmak veya ortak merdiven boşluğunda değişiklik yapmak için beşte dört yazılı rıza gerekir. Bu şartlara aykırı yapılan tadilatlar yıkım ve eski hale getirme davasına konu olabilir. Ayrıntı için kat mülkiyetinde projeye aykırı yapılaşma yazısına bakabilirsiniz.

Hâkim Müdahalesi (KMK 33)

KMK m. 33/1’in ikinci cümlesine göre kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra bu Kanuna ve yönetim planına, bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Bu, hızlı ve basit bir yargılama yoludur; amacı ihlali kısa sürede sona erdirmektir.

Karara Uyulmazsa

Hâkimin müdahale kararına uyulmaması halinde zarar gören kat malikleri, kararın gereğinin yerine getirilmesi için ilgili hukuki yolları kullanabilir; ayrıca zarar doğmuşsa tazminat talep edilebilir. Kiracı ise, uyarılara rağmen komşulara rahatsızlık vermeyi sürdürürse, kiraya veren aleyhine tahliye davası da gündeme gelebilir. Ayrıntı için kiracının komşuluk hukukuna aykırı davranışı nedeniyle tahliye yazısına bakabilirsiniz. Sürekli ihlal halinde kat mülkiyeti hükümleri ile birlikte Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hükümleri de dayanak olabilir.

Komşuluk Hukuku ile İlişki

Kat mülkiyeti dışındaki komşulukta da malikler birbirlerine karşı aşırı rahatsızlık vermemekle yükümlüdür (TMK m. 737). Aşırı gürültü veya koku gibi taşkınlıklar, mülkiyet hakkının kötüye kullanılması sayılır ve tazminat ve el atmanın önlenmesi davalarına konu olabilir. Kat mülkiyetinde bu davalar, KMK hükümleri ile birlikte incelenir. Ayrıntı için komşuluk hukukunda aşırı taşkınlık yazısına bakabilirsiniz.

Delil Toplama

Rahatsızlık iddialarında delil çok önemlidir. Şunlar toplanabilir: gürültü ölçümüne dair uzman veya belediye raporları, video ve ses kayıtları (hukuka uygun elde edildiği ölçüde), komşuların tanıklığı, yöneticiye yapılan yazılı şikâyetler, kolluk tutanakları ve yönetim kurulu kararları. Sulh mahkemesi keşif yaparak durumu yerinde inceleyebilir. Hukuka aykırı yollarla (izinsiz gizli kayıt gibi) toplanan deliller mahkemece dikkate alınmayabilir.

Yönetici ve Yönetim Kurulunun Rolü

Yönetici, kat maliklerinin borçlarını yerine getirmemesi halinde uyarı yapar, gerekirse kat malikleri kurulunu toplar ve kurul kararıyla dava açar. Yönetim kurulu, yönetim planına aykırı kullanımları tespit ederek yazılı ihtar gönderebilir. İhtar tebliği ispat için önemlidir. Yöneticinin bu konuda hareketsiz kalması halinde kat malikleri doğrudan sulh mahkemesine başvurabilir. Yöneticinin yetkileri için apartman ve site yöneticisi nasıl seçilir yazısına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Uyarıyı sözlü yapıp yazılı delil bırakmamak,
• Ortak alana beşte dört rıza almadan müdahale etmek,
• Kiracının davranışından ev sahibinin sorumsuz olduğunu sanmak,
• Yönetim planını okumamak,
• Gürültü iddiasını delillendirmeden dava açmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir apartmanda üst kat sakini her gece geç saatlere kadar yüksek sesli müzik dinlemektedir. Komşular önce sözlü uyarı yapar, sonuç alamayınca yöneticiyi devreye sokarlar; yönetici noter aracılığıyla ihtar gönderir. Yine sonuç alınamaz. Zarar gören kat malikleri sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini ister; mahkeme tarafları dinler, gürültü ölçümü raporu alır ve rahatsızlığın sona erdirilmesine karar vererek kısa bir süre verir. Karara uyulmaması halinde tazminat ve diğer hukuki yollar gündeme gelir.

Sonuç

Kat malikleri birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür; bu yükümlülük kiracılar için de geçerlidir. Ortak yerlerde değişiklik için beşte dört rıza gerekir. Yükümlülüklere aykırılık halinde sulh mahkemesinden hâkim müdahalesi istenebilir. Apartman veya sitenizde yaşadığınız bir sorunda gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.