Apartman Toplantısında Vekaletle Oy: Yüzde Beş Sınırı ve Üçte Bir Kuralı (KMK 31)

Apartman veya site toplantısında oyların nasıl hesaplandığı, kim adına kimin oy kullanabildiği ve büyük malikin toplantıyı tek başına yönlendirip yönlendiremeyeceği sıkça tartışılır. Bir malikin birden fazla dairesi varsa oyları toplanır mı? Bir aile fertleri aynı dairenin ortak malikiyse kim oy kullanır? Vekaletle katılan kişi kaç malik adına oy verebilir? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesi bu soruların yanıtını ayrıntılı biçimde verir. Bu yazıda oy hakkının kurallarını, sınırlarını ve uygulamadaki tuzakları anlatıyoruz.

Bir Kat Maliki, Bir Oy

KMK m. 31/1’e göre her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Bu ilke, sayı çoğunluğunda büyük ve küçük dairelerin eşit ağırlıkta olmasını sağlar. Yani yüz metrekarelik bir dairenin malikinin oyu ile elli metrekarelik dairenin malikinin oyu eşittir. Arsa payı, kararlarda ayrıca aranan arsa payı çoğunluğunda dikkate alınır: bazı kararlar için hem sayı hem arsa payı çoğunluğu gerekir. Bu iki ölçütün birlikte uygulanması, hem küçük maliklerin sayıca üstünlüğünün hem de büyük maliklerin arsa payı ağırlığının dengelenmesini amaçlar. Oy hakkının genel çerçevesi için kat mülkiyetinde oy hakkı ve çoğunluk yazısına bakabilirsiniz.

Birden Fazla Bağımsız Bölümü Olan Malik

KMK m. 31/2’ye göre ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz. Bu üçte bir sınırı, örneğin bir müteahhidin binadaki dairelerin çoğunu elinde tutması durumunda kurulu tek başına yönetmesini engeller. Örneğin toplam oyların otuz olduğu bir sitede bir malikin on beş dairesi olsa bile kullanabileceği oy en fazla ondur. Bu sınır hem sayı çoğunluğunu hem de karar yeter sayısını etkiler. Kesirlerin hesaba katılmaması, örneğin 10,3 oy hakkı olan malikin 10 oy kullanması anlamına gelir.

Ortak Malikler ve Temsil

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa (örneğin miras yoluyla paylı mülkiyet), kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder (KMK m. 31/3). Yani ortak malikler, aralarında bir temsilci belirleyip yetki vermeli; temsilci bölüm adına tek oy kullanmalıdır. Ortak malikler anlaşamazsa, oy kullanılamaz veya sorun yaşanabilir; bu durumda ortakların yönetim ve yararlanma kurallarına başvurulur. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Bu, küçük veya vasi altındaki maliklerin temsilinin kanuni temsilci aracılığıyla yapılmasını sağlar. Paylı mülkiyetteki ortakların ilişkileri için paylaşılan mülkiyette yönetim ve yararlanma yazısı bilgi verir.

Kendini İlgilendiren Kararda Oy Yasağı

KMK m. 31/4’e göre alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Bu, menfaat çatışmasını önleyen bir kuraldır. Örneğin bir malik hakkında ortak giderlere katılmama, yasaklanmış işler veya çekilmezlik davası açılması gibi bir karar görüşülüyorsa, o malik görüşmelere katılabilir ancak oy kullanamaz. Böylece kararlar tarafsız biçimde alınır. Uygulamada bu hükmün ihlali, kararın iptal sebebi olabilir. Örneğin kendisiyle ilgili karar için oy kullanan malikin oyu sayılmaz ve karar çoğunluğu yeniden hesaplandığında sonuç değişirse karar iptal edilebilir. Bu tür kararlar için kat malikinin mülkiyetinin devri davası yazısına bakabilirsiniz.

Vekil Aracılığıyla Oy Kullanma

KMK m. 31/son’a göre kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Yani büyük sitelerde bir vekilin temsil edebileceği oy, toplam oyun yüzde beşiyle sınırlıdır; küçük apartmanlarda ise vekil en fazla iki malik adına oy kullanabilir. Bu düzenleme, vekaletname toplayarak kurulu ele geçirmeyi önler. Örneğin yüz daireli bir sitede bir vekil en fazla beş oy kullanabilir; on daireli bir apartmanda ise en çok iki kişi adına vekalet mümkündür. Vekaletname yazılı ve yetkisi belirli olmalıdır; muğlak vekaletnameler tartışma yaratır. Vekaletin kapsamı, hangi toplantı için geçerli olduğu ve oy yönü konusunda açık olması önerilir.

Toplantı Yeter Sayısı ve Karar Sayısı ile İlişki

Oy hakkına ilişkin kurallar, toplantı ve karar yeter sayısını hesaplarken belirleyicidir. KMK m. 30’a göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Bu hesaplamada üçte bir sınırı ve yüzde beş vekalet sınırı uygulanır. Yönetici, toplantı öncesinde maliklerin listesini, arsa paylarını ve vekalet durumlarını dikkatle hazırlamalı ve toplantı tutanağına yazmalıdır. Hesap hatalarının kararın iptali sonucunu doğurabileceği unutulmamalıdır. Toplantı usulü için kat malikleri kurulu toplantı çağrısı ve ikinci toplantı yeter sayısı yazısı yararlıdır.

Kiracı ve Oturanların Oy Hakkı

Kat mülkiyeti kurulunda oy hakkı yalnızca kat maliklerine aittir. Kiracılar, oturma hakkı sahipleri veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlar, kural olarak oy kullanamaz; ancak maliklerin vekalet vermesi halinde vekil sıfatıyla toplantıya katılabilirler. Kiracılar, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlere tabi olsalar da (KMK m. 18), yönetimde söz hakkı için malik vekaleti gereklidir. Bu durum, kiracıların yönetim kararlarına katılımı konusunda yönetim planındaki hükümlere göre farklılaşabilir. Kiracı olarak bir sitede yönetim kararlarını etkilemek isteyenler, ev sahibinden yazılı vekalet almalıdır.

Oy Hakkının İhlali ve İptal Davası

Oy hakkına aykırı karar alındığında iptal davası yolu açıktır. Örneğin üçte bir sınırının aşılması, yüzde beş vekalet sınırının ihlali, kendini ilgilendiren kararda oy kullanılması veya ortak malikin izinsiz oy kullanması bu davanın konusu olabilir. KMK m. 33’e göre kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir. İptal davasının ayrıntıları için kat malikleri kurulu kararı ve iptal davası yazısına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Arsa payı büyük olan malike daha fazla oy vermek,
• Birden çok dairesi olan malikin oyunu üçte bir sınırının üzerinde saymak,
• Ortak maliklerden ortak temsilci belirlemeden oy toplamak,
• Vekaletname sayısını ve yüzde beş sınırını kontrol etmemek,
• Kendini ilgilendiren karara malikin oy kullanmasına izin vermek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Altmış daireli bir sitede bir yatırımcı yirmi beş daire sahibidir ve kurul toplantısında yönetici seçiminde tüm oylarını kullanmak ister. Kanun gereği bu malik en fazla yirmi oy kullanabilir. Ayrıca bir vekil, kırk kişiden vekaletname toplamış olsa da yüzde beş sınırı nedeniyle en fazla üç oy kullanabilir. Bu kurallar, toplantı sonucunu belirleyen oy dağılımını dengede tutar ve tek kişinin yönetimi ele geçirmesini önler.

Sonuç

Kat malikleri kurulunda her malik bir oy sahibidir; birden fazla daire sahibinin oyu üçte bir sınırıyla, vekil oyları yüzde beş sınırıyla sınırlanmıştır; ortak maliklerin temsilci belirlemesi gerekir ve kendini ilgilendiren kararda oy kullanılamaz. Oy hesabının doğru yapılması, kararların geçerliliği için şarttır. Toplantı ve oy uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.