Binanın Çatısına veya Dış Cephesine Reklam Panosu Kiralanabilir mi? KMK 45 ve Oybirliği Şartı

Bir apartmanın çatısı ya da dış cephesindeki büyük yüzey, reklam verenler için değerli bir alan olabilir. Site yönetimlerinin ek gelir elde etmek için çatıyı kiraya vermesi, cepheye pano yerleştirmesi veya telekomünikasyon ekipmanı barındırması gündeme gelebilir. Ancak bu hem hukuki hem de yaşam kalitesi açısından ciddi sonuçları olan bir karardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi, bu tür işlerin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabileceğini düzenler. Bu yazıda kuralın kapsamını, uygulamadaki sorunları ve gelirin paylaşımını anlatıyoruz.

Kanunun Öngördüğü Yüksek Oy Şartı

KMK m. 45’e göre ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Kanunun bu işleri sınırlı ve önemli görmesinin nedeni, dış duvar ve çatının bütün maliklerin ortak mülkiyetinde bulunması ve bu alanların görünümü, güvenliği ve değeri üzerinde her malikin hakkı olmasıdır. Oybirliği; sayı ve arsa payı bakımından tüm kat maliklerinin olumlu oyunu ifade eder. Toplantıda hazır bulunmayan bir malikin sonradan yazılı onay vermesi de mümkündür, ancak onay yoksa karar geçerli olmaz.

Hangi İşler Bu Kapsamda?

Kanundaki örnek reklam kiralamasıdır, ancak “gibi” ifadesi kapsamı genişletir. Uygulamada şu işler bu kategoride değerlendirilir:

• Çatıya veya cepheye reklam panosu, tabela ya da dijital ekran yerleştirilmesi,
• Çatıda baz istasyonu veya iletişim ekipmanı bulundurulması,
• Bahçe veya ortak alanın üçüncü kişiye uzun süreli kiralanması,
• Ana gayrimenkul üzerinde irtifak hakkı veya başka ayni hak kurulması,
• Arsa bölünmesi ve devri gibi temliki tasarruflar.

Bu işlerin ortak niteliği, ortak mülkiyeti kalıcı biçimde etkilemesi ve bütün maliklerin menfaatini ilgilendirmesidir. Küçük ve geçici işler için ise daha düşük çoğunluk yeterli olabilir; sınırın belirlenmesinde işin süresi, bedeli ve etkisi önem taşır. Ortak yer kavramı için kat mülkiyetinde ortak yer ve eklentiler yazısına bakabilirsiniz.

Yönetici ve Kurulun Yetkisi

Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetiminde en yetkili organdır ve yönetici bu kararları uygular. Ancak yöneticinin yetkileri sınırlıdır: yönetim planında aksi yazılı olmadıkça, kurulun oybirliği kararı olmadan reklam veya cephe kiralaması yapamaz. Yönetici yetkisini aşarak sözleşme yaparsa, sözleşme kat malikleri açısından bağlayıcı olmaz; yönetici şahsen sorumlu tutulabilir. Yöneticinin sorumluluğu, vekile benzer biçimde düzenlenmiştir. Bu konuda apartman yöneticisinin hukuki sorumluluğu yazısı ayrıntı verir. Kat malikleri kurulunun karar süreci için kat mülkiyetinde oy hakkı ve çoğunluk yazısına da göz atabilirsiniz.

Oybirliği Kararının Usulü

Kararın geçerli olması için usule uygun toplantı yapılması gerekir. Toplantı çağrısında gündem maddesi açıkça yazılmalı, tüm kat maliklerine tebligat yapılmalı ve karar tutanağa geçirilmelidir. Toplantıya katılamayan malikler, yazılı muvafakat verebilir; ancak muvafakatin açık ve geri alınamaz olması ispat açısından önemlidir. Tutanağın tüm maliklerce imzalanması, ilerideki uyuşmazlıkları azaltır. Karar süresi, kira bedeli, kiracının kimliği ve sözleşme şartları önceden görüşülmelidir. Eksik veya belirsiz kararlar, geçersizlik davası riski taşır. Kurul kararlarına itiraz için kat malikleri kurulu kararı ve iptal davası yazısını okuyabilirsiniz.

Gelirin Paylaşımı ve Kullanımı

Ortak yerlerden elde edilen gelirler, aksine yönetim planı hükmü veya kurul kararı yoksa, ortak mülkiyet hükümleri gereği arsa payları oranında maliklere aittir. Uygulamada bu gelirler çoğunlukla ortak gider hesabında toplanır ve aidatları azaltmak veya bakım-onarım için kullanılır. Kararda gelirin nasıl kullanılacağının da yazılması yararlıdır. Gelirin vergilendirilmesi ise kiraya verenin durumuna göre değişir; kat malikleri adına yönetim tarafından tahsil edilen gelirlerin muhasebeleştirilmesi ve vergi yükümlülükleri için mali müşavirden destek alınmalıdır. Aidat ve ortak gider konusunda ortak gider ve aidat alacağı davası yazısı bilgi verir.

Yönetim Planındaki Hükümler

Yönetim planı, bu konuda ek düzenleme içerebilir; örneğin çatı ve cephe kullanımını tamamen yasaklayabilir veya belirli koşullara bağlayabilir. Plan hükümleri kanunun emredici kurallarına aykırı olamaz; ancak kanunun izin verdiği alanda daha katı şartlar getirebilir. Planın değiştirilmesi için gerekli çoğunluk ve bunun ortak yer kullanımına etkisi için yönetim planı değişikliği ve oy çoğunluğu yazısına bakabilirsiniz. Ayrıca site yönetimlerinde toplu yapı hükümleri de ayrı bir düzenleme sunar; bu konuda site yönetimi ve toplu yapı hukuku yazısı faydalıdır.

İdari İzinler ve Belediye Onayı

Reklam panosu veya iletişim ekipmanı yerleştirmek yalnızca kat maliklerinin rızasıyla yetinmez. Belediye reklam ve ilan mevzuatı, imar planı ve yapı ruhsatı hükümleri kapsamında izin alınması gerekir. İzinsiz reklam, idari para cezası ve kaldırma kararı doğurur. Baz istasyonlarında ise ilgili düzenleyici kurumların kuralları geçerlidir. Bu nedenle kat malikleri kurulunun kararı, tek başına izin sağlamaz; idari süreç ayrıca yürütülmelidir. Yapı ruhsatına aykırı kullanım için kat mülkiyetinde projeye aykırı yapılaşma yazısını da inceleyebilirsiniz.

Oybirliği Olmadan Yapılan Kiralamanın Sonuçları

Oybirliği olmadan yapılmış kiralama, kat malikleri açısından hukuka aykırıdır. Malikler tecavüzün men’i, elatmanın önlenmesi ve tazminat davası açabilir. Bu konuda elatmanın önlenmesi davası ve ortak alanların izinsiz kullanımı yazıları yol gösterir. Kiracı reklam firması ise, sözleşmeyi yapan yöneticiden veya site yönetiminden zararını talep edebilir; ancak iyi niyetli üçüncü kişi olma iddiası, yöneticinin yetkisini araştırma yükümlülüğü nedeniyle sınırlı kalabilir. Bu nedenle reklam firmalarının sözleşme öncesi kat malikleri kurulu kararını talep etmesi gerekir.

Sözleşme Hazırlarken Dikkat Edilecekler

Kararın ardından kira sözleşmesi düzenlenirken şunlara dikkat edilmelidir: sözleşme süresi ve yenileme koşulları, kira bedeli ve artış esası, ekipmanın montajı ve söküm süreci, çatıya ve cepheye zarar verilmesi halinde sorumluluk, sigorta ve tazminat şartları, bina güvenliği açısından teknik onay. Ayrıca kira sözleşmesinin ana gayrimenkulün mülkiyetine ilişkin sınırlayıcı etkisi bulunuyorsa, tapu şerhi gerekip gerekmediği değerlendirilmelidir. Bu konuda tapu kaydında şerhlerin etkisi yazısı yol göstericidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Oy çokluğuyla karar alıp yeterli sanmak,
• Toplantıya katılmayan malikleri bilgilendirmemek,
• Belediye izni almadan reklam yerleştirmek,
• Gelirin kullanımını karar metninde belirtmemek,
• Yönetici yetkisini kontrol etmeden sözleşme imzalamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir sitede yönetici, çatıya reklam panosu koydurmak için bir firmayla yıllık kira sözleşmesi imzalar ve kurulda çoğunluğun onayını aldığını söyler. Ancak iki malik karara katılmamıştır. Bu malikler, oybirliği olmadığı için sözleşmenin kendilerine karşı hükümsüz olduğunu ileri sürer ve panonun kaldırılmasını ister. Mahkeme, kanuni oybirliği şartının gerçekleşmediğini tespit ederse, panonun kaldırılmasına ve zararın tazminine karar verebilir.

Sonuç

Çatı ve dış cephe gibi ortak yerlerin reklam amacıyla kiralanması, bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. Bu şart yerine getirilmeden yapılan sözleşmeler hukuki risk taşır. Hem yönetici hem malikler için usule uygun karar, idari izin ve yazılı sözleşme şarttır. Bu konuda yol haritası oluşturmak isterseniz gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.