Aidat Ödemeyen Kat Malikine Ne Olur? Aylık Yüzde Beş Gecikme Tazminatı ve Kanuni İpotek

Apartman ve sitelerde ortak giderler, binanın işleyişinin can damarıdır: asansör bakımı, çatı onarımı, yönetici aylığı, sigorta primleri ve temizlik gibi kalemler düzenli tahsilat olmadan yürütülemez. Bir maliki ödemediğinde yük diğer maliklere biner. Kat Mülkiyeti Kanunu bu nedenle aidat borcuna karşı güçlü araçlar tanır: gecikme tazminatı, icra takibi, kiracıya başvuru ve kanuni ipotek. Bu yazıda bu araçların nasıl çalıştığını ve borçlunun haklarını anlatıyoruz.

Giderlere Katılma Yükümlülüğü

KMK m. 20’ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılmak zorundadır. Bir malik, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek veya kendi bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu nedenle asansörü kullanmayan zemin kat sakini de asansör giderine katılır. Bu konudaki genel bilgi için ortak gider ve aidat alacağı davası yazısına bakabilirsiniz.

Aylık Yüzde Beş Gecikme Tazminatı

Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, 2007’deki değişiklikle yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir. Gecikme tazminatı, kanuni faizden farklı, kat mülkiyetine özgü bir müeyyidedir ve borcun ödenmemesi halinde işler. Örneğin bin lira aidat borcu bir ay gecikirse, yaklaşık elli lira gecikme tazminatı doğar; tutar gün esasına göre hesaplanır. Tazminatın uygulanması için genellikle yönetici ihtar göndermesi beklenmez; ancak icra takibi veya dava sürecinde hesaplamanın belgeye dayanması gerekir. Sözleşme ve yönetim planı bu oranı artırıcı biçimde değiştiremez; kanuna aykırı hükümler geçersiz olabilir.

Dava ve İcra Takibi

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Uygulamada yönetici, kat malikleri kurulunun kararı ve yönetim planındaki yetkiye dayanarak ilamsız icra takibi başlatır. Takipte asıl alacak, gecikme tazminatı ve varsa faiz ve masraflar istenir. Borçlu itiraz ederse itirazın iptali davası açılır. Yetkili ve görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir; kiracı ve kat mülkiyeti dışındaki uyuşmazlıklar için farklı kurallar geçerli olabilir. Aidat davalarında yönetim planı, kurul kararları, tahakkuk cetvelleri ve bütçe kayıtları temel delillerdir.

Kiracının Sorumluluğu

KMK m. 22/1’e göre kat malikinin gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu, yönetici bakımından kolaylık sağlar: ev sahibi ödemiyorsa kiracıya başvurulabilir. Kiracı açısından ise güvence sınırdır: kira bedelinin üzerinde bir tutarı ödemek zorunda kalmaz. Kiracı ödemeyi yaptığında ev sahibine kira ödemesinde mahsup edebilir. Kira ilişkisi açısından giderler için kira sözleşmesinde kullanma giderleri yazısı da yararlıdır.

Kanuni İpotek

Kat malikinin borcu yukarıdaki yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir (KMK m. 22/2). Bu, tapu kaydına bir yük koyar ve daireyi satmak veya devretmek isteyen borçlunun işini zorlaştırır. Kanuni ipotek için mahkemece borcun tespit edilmiş olması şarttır; keyfi ipotek tesisi mümkün değildir. Ayrıca Medeni Kanun’un 893. maddesinin son fıkrası hükmü de uygulanır. İpotek konusunun genel çerçevesi için ipotek tesisi ve ipoteğin fekki yazısına göz atabilirsiniz.

Alacağın Önceliği

Kanun, kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacaklarını öncelikli kılar (KMK m. 22/3). Bu öncelik, borçlunun diğer alacaklılarına karşı ortak gider alacağının öne geçmesini sağlar. Bu düzenleme, yönetim için önemlidir: borçlu daireye haciz konulsa dahi ortak gider alacağı, tahsilat sırasında öncelik hakkı taşır. Sıralamanın ayrıntısı için tapuda ipotek ve haciz sırası yazısına bakabilirsiniz.

Borçlu Kat Malikinin Savunma İmkanları

Borçlu, aidat borcuna itiraz ederken şu savunmaları ileri sürebilir: borcun yönetim planı veya kurul kararıyla belirlenmediği, tutarın hatalı hesaplandığı, ödemenin yapıldığı, borcun zamanaşımına uğradığı veya yöneticinin yetkisiz olduğu. Ayrıca hizmet alınmadığı gerekçesiyle ödemeden kaçınamaz (m. 20/1-c). Tahakkuk cetvellerinin, bütçenin ve genel kurul kararlarının incelenmesi, savunmanın temelini oluşturur. Kurul kararlarına karşı iptal davası konusunda kat malikleri kurulu kararı ve iptal davası yazısını okuyabilirsiniz.

Yönetici İçin Pratik Adımlar

Yönetici, tahsilatı sistemli yürütmelidir: aylık tahakkuk çizelgesi düzenlemek, borçlulara yazılı hatırlatma yapmak, kurul kararıyla dava ve icra yetkisini netleştirmek, ihtar ve tebligat kayıtlarını saklamak temel adımlardır. Yönetici sorumluluğu için apartman yöneticisinin hukuki sorumluluğu yazısı da yararlıdır. Şeffaf hesap tutmak, borçlunun itirazlarını azaltır.

Sık Yapılan Hatalar

• Kullanmadığı gerekçesiyle giderden kaçınmak,
• Gecikme tazminatını yönetim planındaki oranla karıştırmak,
• Yöneticinin yetkisini belgelendirmeden takip başlatmak,
• Kiracıdan kira miktarının üzerinde talepte bulunmak,
• Kanuni ipotek için mahkeme tespitini atlamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir sitede bir malik yıllardır aidat ödemez. Yönetici kurul kararıyla icra takibi başlatır; borçlu itiraz eder. İtirazın iptali davası sonucunda borç tespit edilir. Borç yine ödenmezse yönetici, mahkeme kararına dayanarak dairenin tapusuna kanuni ipotek şerhi konulmasını ister. Ev sahibi dairesini satmak istediğinde alıcı tapudaki ipoteği görür ve borç kapatılmadan satış zorlaşır.

Sonuç

Aidat borcu, gecikme tazminatı, icra takibi ve kanuni ipotek gibi araçlarla güçlü biçimde korunmuştur. Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır, ortak gider alacağı ise öncelik taşır. Aidat uyuşmazlığınızı hukuka uygun yürütmek için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.