Konut Kredisinde Bağlı Kredi ve Kredinin Devri: Satıcı ile Finansman Kuruluşunun Müteselsil Sorumluluğu

Proje aşamasında konut satın alan birçok tüketici, konutun tesliminin gecikmesi veya hiç yapılmaması gibi sorunlarla karşılaşır. Konut bir banka veya finansman kuruluşunun kredisiyle alınmışsa, tüketici ayrıca kredi taksitlerini ödemeye devam etmek zorunda kalıp kalmayacağını merak eder. 6502 sayılı Kanunun 35. maddesi, konut finansmanında bağlı kredi düzenini ortaya koyar ve konutun teslim edilmemesi halinde finansman kuruluşunu da sorumluluğa dahil eder. Bu yazıda bağlı konut kredisinin tanımını, müteselsil sorumluluğu, bir yıllık süreyi ve kredinin devrinde sorumluluğun akıbetini anlatıyoruz.

Bağlı Konut Kredisi Nedir?

35. maddenin birinci fıkrasına göre bağlı kredi sözleşmesi, konut finansmanı kredisinin münhasıran belirli bir konutun satın alınması durumunda bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik bir birlik oluşturduğu sözleşmedir. Yani kredi, belirli bir konutun satın alınması amacıyla verilmiş ve konut satış sözleşmesiyle kredi sözleşmesi birbirine bağlı işlemektedir. Genel tüketici kredisindeki bağlı kredi düzeninin konut versiyonudur; genel düzen için bağlı kredi ve ekonomik birlik yazısına bakabilirsiniz. Konut kredisinde bağlılık, kredi ve satış sözleşmesinin birlikte planlanması ve finansmanın o konuta özgülenmesiyle ortaya çıkar.

Konutun Teslim Edilmemesinde Müteselsil Sorumluluk

İkinci fıkra, bağlı kredilerde konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin Kanunun 11. maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması halinde satıcı ve konut finansmanı kuruluşunun müteselsilen sorumlu olduğunu belirtir. 11. maddedeki seçimlik haklar sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim, bedelsiz onarım veya ayıpsız misliyle değiştirmedir. Müteselsil sorumluluk, tüketicinin dilerse yalnızca satıcıya, dilerse yalnızca kuruluşa, dilerse ikisine birden başvurabilmesi anlamına gelir. Satıcının iflas ettiği veya ulaşılamadığı hallerde bu güvence özellikle değerlidir. Konutun ayıplı teslimi için ayıplı mal ve tüketicinin seçimlik hakları yazısı yol gösterici olabilir.

Bir Yıllık Süre ve Kredi Miktarı Sınırı

Kuruluşun sorumluluğu sınırsız değildir. Kanun, bu sorumluluğun kullanılan kredi miktarıyla sınırlı olduğunu ve bir yıllık süreye tabi olduğunu belirtir. Süre, konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren işler. Bir yıllık süre bir hak düşürücü süre niteliğinde değerlendirilebilir; bu nedenle tüketici, kuruluşa karşı haklarını bu süre içinde ileri sürmelidir. Sürenin kaçırılması halinde, tüketici satıcıya karşı haklarını kullanmaya devam edebilir; ancak kuruluşa karşı müteselsil sorumluluk ileri sürülemeyebilir.

Bağlı Sayılmayan Konut Kredileri

Dördüncü fıkra kapsam dışı bırakılan durumu açıklar: konut finansmanı kuruluşu ile satıcı arasında belirli bir konutun tedarikine ilişkin bir sözleşme olmaksızın, tüketicinin kendisi tarafından belirlenen konutun bedelinin kredi veren konut finansmanı kuruluşu tarafından ödenmesi suretiyle kullandırılan krediler bağlı kredi sayılmaz. Örneğin tüketici bankadan konut kredisi alıp kendi bulduğu daireyi satın alıyorsa ve banka ile satıcı arasında bir tedarik ilişkisi yoksa, bu kredi bağlı sayılmaz. Bu durumda konutla ilgili sorunlar yalnızca satıcıyla ilgilidir ve kuruluşun müteselsil sorumluluğu doğmaz. Tüketici bu ayrımı önceden bilmeli ve krediyle konut arasındaki ilişkiyi sözleşmelerden anlamalıdır.

Kredinin Devrinde Sorumluluk

Üçüncü fıkra kredilerin devrine ilişkin önemli bir güvence içerir. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin ipotek finansmanı kuruluşlarına, konut finansmanı fonlarına veya ipotek teminatlı menkul kıymet teminat havuzlarına devrolması halinde dahi kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz. Böylece tüketici, kredinin el değiştirmesinden dolayı haklarını kaybetmez; muhatabı yine krediyi veren kuruluş olmaya devam eder. Bu düzenleme, menkul kıymetleştirme gibi finansal işlemlerin tüketici korumasını zayıflatmasını önler.

Ön Ödemeli Konut Satışıyla İlişki

Proje aşamasında yapılan ön ödemeli konut satışlarında da kredi kullanılabilir. Ön ödemeli konut satışının cayma hakkı düzenlemesinde, taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesinin, cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe gireceği ve kuruluşun cayma süresi içinde faiz, komisyon gibi hiçbir masraf isteyemeyeceği hükme bağlanmıştır. Bu düzenleme, tüketicinin cayma hakkını kullanırken kredi yükünden korunmasını sağlar. Bu konuda ön ödemeli konut satışında tüketici hakları yazısına bakabilirsiniz.

Teslim Edilmeyen Konutta Taksit Ödemesi

Konut teslim edilmemişken kredi taksitlerinin ödenip ödenmeyeceği tüketicinin sık sorduğu bir sorudur. Bağlı kredi düzeni tüketiciye haklarını kullanma imkânı verir; ancak taksit ödemeyi tek taraflı bırakmak riskli olabilir. Tüketici öncelikle satıcıya ve kuruluşa yazılı bildirim yaparak seçimlik hakkını kullanmalı; dönme hakkını kullandığı takdirde yaptığı ödemelerin iadesi için müteselsil sorumluluktan yararlanmalıdır. Kuruluşla yazılı görüşme yapılarak kredi taksitlerinin durumu netleştirilmelidir. Ödemeyi durdurmadan önce hukuki değerlendirme almak, temerrüt ve muacceliyet risklerini önler.

Belgeler ve Delil

Bağlı konut kredisi uyuşmazlığında tüketicinin şu belgeleri toplaması önerilir: konut satış sözleşmesi veya satış vaadi, kredi sözleşmesi ve ödeme planı, sözleşmedeki teslim tarihi, satıcı ve kuruluş arasındaki ilişkiyi gösteren belgeler (örneğin kredi başvurusunun satıcı aracılığıyla alındığını gösteren yazışmalar), yapılan ödemelerin dekontları, teslim gecikmesini gösteren bildirimler ve ihtarnameler. Bu belgeler hem bağlı kredi niteliğini hem de müteselsil sorumluluğu ispata yarar. Ekonomik birlik ölçütlerinden birinin gerçekleştiğini gösteren belge özellikle değerlidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Bir yıllık süreyi kaçırmak,
• Bağlı kredi ile bağlı olmayan konut kredisini ayırt etmemek,
• Yalnızca satıcıya bildirim yapıp kuruluşu haberdar etmemek,
• Kredi devredildi diye haklarını kaybettiğini düşünmek,
• Teslim gecikmesini yazılı belgelendirmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir tüketici, proje aşamasında bir konut satın alır; kredi başvurusu satıcının anlaşmalı olduğu bir finansman kuruluşu aracılığıyla yapılır ve kredi sözleşmesinde konut açıkça belirtilir. Sözleşmedeki teslim tarihi geçer ve konut teslim edilmez. Tüketici hem satıcıya hem kuruluşa yazılı bildirim yaparak sözleşmeden döner. Kredi bağlı sayıldığı için kuruluş, satıcıyla birlikte ödenen bedelin iadesinden müteselsilen sorumlu tutulur. Kredi bu sırada başka bir kuruluşa devredilmiş olsa da, kredi veren kuruluşun sorumluluğu devam eder.

Sonuç

Bağlı konut kredisinde konut ve kredi sözleşmesi ekonomik birlik oluşturur; konut teslim edilmezse satıcı ve kuruluş müteselsilen sorumlu olur, bu sorumluluk kredi miktarıyla ve bir yıl ile sınırlıdır, kredinin devri sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Konut alım ve kredi sürecinizdeki sorunlar için tüketici hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim sayfasından telefonla veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.