Apartman ve Site Yöneticisi Nasıl Seçilir? Yönetici Atama, Görevleri ve Sulh Mahkemesi Atamasi

Bir apartmanda ya da sitede sorunların çoğu yönetimden kaynaklanır: aidatlar kim tarafından toplanacak, asansör bakımı kim yaptıracak, ortak giderler kime hesap verilecek? Bu soruların cevabı, kat maliklerinin seçeceği yöneticide yatar. Kat Mülkiyeti Kanunu yönetici atanmasını, görevlerini ve sorumluluğunu ayrıntılı olarak düzenler. Bu yazıda yönetici atama usulünü, zorunlu hallerini, sulh mahkemesinin rolünü ve yöneticinin görevlerini anlatıyoruz.

Yönetim Şekli: Yönetici veya Yönetim Kurulu

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34’e göre kat malikleri anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilir; bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir. Büyük sitelerde genellikle yönetim kurulu ve denetim kurulu birlikte çalışır. Yönetim planı, hangi organın hangi görevleri yapacağını ayrıntılı olarak belirler. Ayrıntı için site yönetimi ve toplu yapı hukuku yazısına bakabilirsiniz.

Yönetici Atanması Ne Zaman Zorunludur?

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Daha az bağımsız bölümlü yapılarda ise yönetici atanması kat maliklerinin tercihine bırakılmıştır; ancak yönetici olmadığında ortak kararların alınması ve uygulanması zorlaşabilir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici atanmasının zorunlu olduğu yapılarda atama yapılmazsa, kat maliklerinden biri sulh mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.

Atama Usulü ve Çoğunluk

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yani hem malik sayısının hem de arsa paylarının çoğunluğu gerekir. Bu çift çoğunluk şartı, hem çok sayıda küçük payla hem de az sayıda büyük payla yönetimin ele geçirilmesini önler. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Bu nedenle yöneticilik bir yıllık görevdir ve her yıl kurul tarafından değerlendirilir. Kurul toplantı yeter sayıları için kat mülkiyetinde oy hakkı ve çoğunluk yazısına bakabilirsiniz.

Sulh Mahkemesince Yönetici Atanması

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumludur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir. Bu düzenleme, uzun süren yönetim krizlerinde çözüm sağlar.

Yöneticinin Görevleri

KMK m. 35’e göre yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça yönetici şu işleri görür:

1. Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
2. Anagayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması,
3. Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi,
4. Genel yönetim işleri ile bakım, temizlik, asansör ve ısıtma gibi giderler için avansın toplanması,
5. Yönetimle ilgili diğer ödemelerin yapılması ve yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi,
6. Kat maliklerini temsil ederek gerektiğinde dava açmak ve takip yapmak (yönetim planına göre yetkilendirilmişse).

Yönetici, ayrıca ortak giderlerin ve aidatların tahsilini takip eder; ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatabilir. Bu konuda ortak gider aidat alacağı davası yazısına bakabilirsiniz.

Yöneticiden Teminat İstenmesi

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir. Bu, özellikle yönetici ortak paraları yönettiği için önem taşır. Teminatın miktarı ve türü kurulca belirlenir. Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi ise anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmak zorundadır. Bu yapılmazsa, ilgilinin başvurusu üzerine sulh mahkemesince idari para cezası verilebilir.

Yöneticinin Hesap Verme Yükümlülüğü

Yönetici, ortak paraları ve harcamaları düzenli kayıt altına almak, kat maliklerine yıllık hesap sunmak ve kurulun istediği bilgileri vermekle yükümlüdür. Yönetim planında denetim kurulu öngörülmüşse, denetim kurulu yönetici hesaplarını inceler. Yöneticinin sorumluluğu vekalet sözleşmesine benzer: özenle ve kat maliklerinin menfaatine hareket eder. Yönetici, görevini kötüye kullanırsa veya ortak paraları usulsüz harcarsa hem hukuki hem cezai sorumluluğu doğabilir. Ayrıntı için apartman yöneticisinin hukuki sorumluluğu ve site yönetiminde denetim kurulu görevleri yazılarına bakabilirsiniz.

Yöneticinin Değiştirilmesi

Kat malikleri kurulu, yöneticiyi yıllık toplantıda veya olağanüstü toplantıda değiştirebilir. Sulh mahkemesince atanan yönetici ise altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez; haklı sebep halinde mahkemeden izin gerekir. Yöneticinin görevini yerine getirmemesi durumunda kat malikleri, yöneticiye ihtar çekebilir ve görevden alınmasını isteyebilir. Yöneticinin değişmesi halinde eski yönetici hesapları ve belgeleri yenisine teslim etmelidir. Teslim etmezse hesap verme davası açılabilir.

Yönetici Aidatı ve Ücret

Yönetici aylığı, KMK m. 20 kapsamında ortak giderler arasında sayılır ve kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır. Yönetim planında ücret oranı ve ödeme şekli düzenlenebilir. Yönetici kat maliki ise ve ücret almıyorsa bu durum yönetim planına göre değerlendirilir. Profesyonel yönetim şirketi ile yapılan sözleşmelerde ücret ve görevler sözleşmede ayrıntılı yazılmalıdır. Bu sözleşme, kurul kararıyla yapılmalı ve sonuçları kat maliklerine bildirilmelidir.

Kat Maliklerinin Yapabilecekleri

Yönetimle ilgili sorun yaşayan kat malikleri şu yolları izleyebilir: kurul toplantısı talep etmek, yönetim planına aykırı işlemlere karşı iptal davası açmak (kararı öğrendikten itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden altı ay içinde), yöneticiden hesap istemek ve gerektiğinde sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini talep etmek. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için kat malikleri kurulu kararı ve iptal davası yazısına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Yönetici atanmasını gereksiz görüp yönetimi belirsiz bırakmak,
• Yıllık toplantıyı yapmayıp yöneticinin görev süresini kontrolsüz uzatmak,
• Ortak paraları yönetici kişisel hesabında tutmak,
• Yönetici hesabını yıllık olarak sunmamak,
• Yönetici bilgilerini girişe asmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. On iki bağımsız bölümlü bir apartmanda kat malikleri yıllık toplantıda yönetici atayamaz ve anlaşmazlık çıkar. Kat maliklerinden biri sulh mahkemesine başvurur; mahkeme, malikleri dinleyerek bir yönetici atar. Atanan yönetici aidatları toplar, asansör bakımını yaptırır ve yıllık hesabı kat maliklerine sunar. Altı ay geçmeden kurul yöneticiyi değiştirmek isterse ancak haklı sebep varsa mahkeme izniyle değiştirebilir.

Sonuç

Kat mülkiyetinde yönetici, ortak yaşamın düzenli yürümesini sağlayan kilit kişidir. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanması zorunludur; atama sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır ve her yıl yenilenir. Anlaşma sağlanamazsa sulh mahkemesi yönetici atar. Site veya apartman yönetimiyle ilgili bir uyuşmazlığınız varsa gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.