Kooperatif Evi Henüz Teslim Edilmediyse Boşanmada Ne Olur?

Kooperatiften ev almak için yıllardır para ödüyorsunuz; kura çekildi, inşaat başladı ama konut henüz teslim edilmedi. Tam bu sırada evlilik bitiyor. Ortada tapusu olmayan, anahtarı alınmamış bir ev var ve her iki eş de “benim emeğim” diyor. Bu durumda yapılacak ilk şey, elinizdeki varlığın ne olduğunu doğru adlandırmaktır: henüz bir ev değil, bir üyelik hakkı ve bugüne kadar ödenmiş paylardır. Mal rejimi tasfiyesi tam olarak bu hakkın ve ödemelerin değerini hesaplar.

Teslim edilmemiş konutta elde ne var?

Konut tamamlanıp teslim edilmeden önce üyenin adına tapu bulunmayabilir. O aşamada kooperatifin yönetiminde bir proje, üyenin elinde ise üyelik belgesi, ödeme dekontları ve kura sonucunda belirlenen daire hakkı vardır. Hukuki açıdan bu, tapuya bağlı bir mülkiyetten çok, kooperatife karşı doğmuş bir hak ve ödenmiş paylardan oluşan bir bütündür.

Mal rejimi hukuku bu hak ve payların ekonomik değerini görür. Tapunun bulunmaması, malın hesaba girmemesi anlamına gelmez. Edinilmiş mallar, mal rejiminin sona erdiği sırada mevcut olan hâlleriyle ve tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (TMK m. 235). Bu kural, tamamlanmamış bir konutta da geçerlidir.

Hangi tarih esas alınır?

Boşanmaya karar verilirse mal rejimi, dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225). Eşlerin kişisel malları ile edinilmiş malları, mal rejiminin sona ermesi anındaki durumlarına göre ayrılır (TMK m. 228). 1 Ocak 2002 öncesinde evlenen eşlerde o tarihe kadar yapılan ödemeler mal ayrılığına tabidir (4722 sayılı Kanun m. 10). Bu hükümler birlikte okunduğunda şu sonuç çıkar: dava tarihine kadar yapılan ve edinilmiş maldan karşılanan ödemeler artık değer hesabına girer; dava tarihinden sonra eşlerden birinin kendi kaynağıyla yaptığı ödemeler mal rejimi hesabının dışında düşünülür.

Bu ayrım pratikte önem taşır. Konutun yarısı dava öncesinde, yarısı dava sonrasında ödenmişse, ödemelerin hangi döneme ve hangi kaynağa ait olduğunun kayıtlarla gösterilmesi gerekir. Banka dekontları, kooperatifin ödeme dökümü ve maaş hesabı hareketleri ayırımı mümkün kılar.

Değer nasıl belirlenir?

Kanun, tasfiyede sürüm değerini esas alır (TMK m. 232). Teslim edilmemiş bir konutun sürüm değeri, ödenen paylardan farklı bir rakamdır. Konut piyasasındaki fiyat artışı, inşaatın tamamlanma düzeyi, kalan borçlar ve üyeliğin devredilebilirliği hesabı etkiler. Aynı zamanda bu değerlemede riskler de rol oynar: Proje gecikmişse veya kooperatif zor durumdaysa değer düşük çıkabilir.

Mahkeme bu değeri bilirkişi aracılığıyla bulur. Çözümü teknik bilgiyi gerektiren konularda bilirkişiye başvurulur (HMK m. 266). Gayrimenkul değerleme uzmanı ve mali müşavir görevlendirilebilir. Kooperatif yönetiminden alınacak belgeler (üyelik kaydı, ödeme tabloları, proje ilerleme durumu) bu çalışmanın temelidir.

Artık değer ve katılma alacağı

Artık değer, edinilmiş malların toplam değerinden bu mallara ilişkin borçlar çıkarıldıktan sonra kalan miktardır (TMK m. 231). Kooperatife olan kalan borçlar, yani henüz ödenmemiş taksitler bu hesapta düşülür. Her eş diğerine ait artık değerin yarısı üzerinde hak sahibidir (TMK m. 236).

Katılma alacağı ayın veya para olarak ödenebilir; ayın ödemede malların sürüm değeri esas alınır (TMK m. 239). Teslim edilmemiş bir konutta eşlerden biri üyeliği sürdürüyorsa, diğerine parasal alacak ödenir. Eşler anlaşırsa üyeliğin devri de kararlaştırılabilir; ancak devir ana sözleşmenin şartlarına bağlı olabilir. Borçlu eş için derhâl ödeme ciddi güçlük doğuracaksa, ödemenin uygun bir süre ertelenmesini isteyebilir. Aksine anlaşma yoksa tasfiyenin sona ermesinden başlayarak faiz yürür.

Zina veya hayata kast nedeniyle boşanma hâlinde hâkim kusurlu eşin pay oranını azaltabilir ya da kaldırabilir (TMK m. 236). Diğer sebeplerde pay oranı bu yolla değiştirilmez.

Teslim sonrası değer artışı

Konutun boşanma sonrasında teslim edilmesi ve değerinin yükselmesi, akla gelen bir endişedir. Kanunun yaklaşımı, tasfiye anındaki değeri esas almaktır. Bu da hesabın, boşanmadan sonra gerçekleşecek varsayımsal bir değer artışına göre değil, tasfiye sırasındaki değere göre yapılması anlamına gelir. Konutun teslim süresi belirsiz olduğundan mahkeme bilirkişiden mevcut durum ve gelişmeler hakkında görüş alır. Hesap yöntemi somut dosyada hâkimin değerlendirmesine bağlıdır.

Varsayımsal bir örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim: Neslihan ve Okan, evlilikleri sırasında bir kooperatife üye olmuş. Üyelik Okan adına kayıtlı. Altı yıl boyunca aylık taksitler Okan’ın maaş hesabından, ilk katkı payı çiftin ortak birikiminden ödenmiş. Konutun inşaatı sürüyor, teslim tarihi belli değil. Boşanma davası açıldığında, Neslihan üyeliğin tamamının edinilmiş mal olduğunu, Okan ise ilk katkı payının kendi babasından aldığı bir hediyeyle ödendiğini söylüyor.

Mahkeme önce ödemelerin kaynağını ayırır. Hediye ile ödendiği kanıtlanan kısım, kişisel mal kesimine yazılır; maaşla ödenen taksitler edinilmiş mal olarak değerlenir. Bilirkişi üyeliğin dava tarihindeki hâlini esas alıp tasfiye anındaki değerini ve kalan borcu hesaplar. Artık değerin yarısı üzerinde Neslihan’ın alacağı belirlenir. Okan hediye iddiasını ispatlamak zorundadır; ispat edemezse tüm katkı edinilmiş sayılır. Sonuç belgelere ve bilirkişi raporuna göre şekillenir.

Kooperatifin yönetimi ve belgeler

Teslim edilmemiş bir konutta, kooperatifin yönetimi hem bilgi kaynağı hem de uyuşmazlık tarafı olabilir. Üyelik kaydını, ödeme dökümünü ve inşaatın ilerleme durumunu gösteren belgeleri yönetimden istemek gerekir. Yönetim bu belgeleri vermezse, mahkemeden ibraz emri istenebilir. Mahkeme, üçüncü kişi veya kurumun elinde bulunan belgenin ispat için zorunlu olduğuna karar verirse bunun ibrazını emreder (HMK m. 221).

Belgeler arasında şunlar yer alır: üyelik sözleşmesi, ana sözleşme, genel kurul kararları, ödeme planı, yapılan ödemelerin dökümü, inşaat ruhsatı, proje ilerleme raporu ve varsa kooperatifle üyeler arasındaki davalar. Bu belgelerin tamamı bilirkişi çalışmasına temel olur.

Kooperatif uzun süre teslim edemezse

Konutun uzun süre teslim edilmemesi, üyeler açısından ayrı bir hukuki ilişki doğurur. Üyelerin kooperatife karşı hak ve alacakları kooperatif mevzuatı ve ana sözleşmeyle düzenlenir; burada yalnızca mal rejimi tasfiyesini ele alıyoruz. Mal rejimi açısından önemli olan şudur: teslim sürecinin belirsizliği, üyeliğin değerinde bir belirsizlik yaratır, ancak bu belirsizlik tasfiyeyi engellemez. Mahkeme, dava tarihindeki ve tasfiye anındaki duruma göre değeri hesaplatır. Eşler anlaşırsa tasfiyeyi konut teslim edildikten sonraya bırakmayı da kararlaştırabilir; anlaşma yoksa bu yönde bir sonuç kendiliğinden doğmaz. Beklemenin bir sınırı vardır: katılma alacağı için uygulamada boşanma kararının kesinleşmesinden itibaren on yıllık genel zamanaşımı kabul edilir (TBK m. 146) ve teslimi beklemek bu süreyi durdurmaz.

Teslimden önce eşlerin anlaşması

Teslim edilmemiş konutun belirsizliği, eşleri bir ara çözüm aramaya itebilir. Anlaşmalı boşanmada eşler, üyeliğin kimde kalacağını, kalan taksitleri kimin ödeyeceğini ve diğer eşe ne zaman, ne kadar ödeme yapılacağını protokole yazabilir. Kalan taksitleri ödeyecek eşin bu yükü taşıması, artık değer hesabında borç olarak düşüldüğü için alacağı etkiler; bu nedenle ödeme planı ile borç paylaşımının birlikte kurgulanması gerekir.

Bir başka seçenek, eşlerin üyeliği satma yolunu seçmesidir. Ana sözleşme izin veriyorsa üyelik üçüncü bir kişiye devredilir, elde edilen bedel eşler arasında hesap edilerek bölüşülür. Bu yol, ödeme gücü sınırlı eşler için pratik olabilir; ancak devrin kooperatif organlarınca onaylanması gerekir ve süreç zaman alabilir. Anlaşma yapılamazsa mahkeme tasfiyeyi, dava tarihindeki ve tasfiye anındaki duruma göre kendisi hesaplar.

Ek ödeme ve borçlanma riski

Teslim edilmemiş bir kooperatif konutunda, kalan inşaat bedeli için üyelerden ek ödeme istenebilir. Bu ödemeler tasfiye sürerken gündeme gelirse, kimin ödeyeceği ve ödemenin nasıl hesaplanacağı ayrı bir sorun haline gelir. Boşanmaya karar verilirse mal rejimi dava tarihinde sona ereceğinden, bu tarihten sonra istenen ödemeleri yapan eşin, bunu davada belgeyle ileri sürmesi önemlidir. Kooperatifle ilgili borçlar, artık değer hesabında ilgili mal kesiminin borcu olarak değerlendirilir (TMK m. 231).

Sık yapılan hatalar

İlk hata, konut teslim edilmedi diye hiçbir şey olmadığını düşünmek ve davayı zamanaşımı süresini kaçıracak kadar sonraya bırakmaktır. İkinci hata, ödemeleri tek bir toplam rakam olarak düşünmek; dönem ve kaynak ayrımı hesabı belirler. Üçüncü hata, kooperatifin ana sözleşmesini okumadan üyeliğin devri konusunda söz vermektir. Dördüncü hata, kooperatiften belge istemeyi geciktirmektir; yönetim değişmiş veya kayıtlar dağınıksa belgelere ulaşmak uzun sürebilir.

Üyelik ve aidatlara dair genel çerçeve için kooperatif üyeliği ve aidatlar, evlilik öncesi başlayan üyelikler için kooperatif üyeliği evlilik öncesine aitse yazılarına bakabilirsiniz. Satış vaadiyle alınmış ve tapusu henüz çıkmamış evler için satış vaadiyle alınan ev tapusu henüz alınmadıysa ve değerleme yöntemi için taşınmaz değeri hangi tarihe göre hesaplanır yazıları faydalıdır.

Dosyanız için nereden başlanır?

Konutun hangi aşamada olduğu, ödemelerin ne zaman ve hangi kaynakla yapıldığı ve üyeliğin kimin adına kayıtlı olduğu hesabı belirler. Elinizdeki belgelerle durumunuzu birlikte değerlendirmek isterseniz telefonla arayabilir ya da WhatsApp’tan yazabilirsiniz; iletişim sayfasında bilgiler yer alıyor. Aile hukukunda diğer konular için aile hukuku sayfasına da göz atabilirsiniz.