Boşanmada Satış Vaadiyle Alınmış, Tapusu Henüz Alınmamış Ev Paylaşılır mı?

Evi satın aldınız, bedelin önemli kısmını ödediniz ama tapu hâlâ satıcının üzerinde. Elinizde bir satış vaadi sözleşmesi var. Boşanma gündeme gelince “tapusu bizim üzerimize olmayan ev paylaşılır mı?” sorusu karşınıza çıkıyor. Cevabın özü şu: mal rejimi tasfiyesinde yalnızca tapuda yazılı mülkiyet değil, eşlerin malvarlığı değerleri hesaba katılır. Satış vaadi sözleşmesinden doğan hak ve bu hak için yapılan ödemeler de bir değerdir. Hakkın kime ait sayılacağı, sözleşme tarihine ve bedelin hangi kaynaktan ödendiğine göre belirlenir.

Satış vaadi sözleşmesi tapu devri değildir

Satış vaadi, tarafların ileride bir taşınmazı satacaklarına ve alacaklarına dair verdikleri sözü içeren bir sözleşmedir. Mülkiyeti kendiliğinden geçirmez. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur (TMK m. 705/1); yani tapu devri yapılmadan evin maliki hâlâ satıcıdır. Satış vaadi, alıcıya satıcıdan tapunun devrini isteme hakkı verir. Bu hak, ödemelerin tamamlanması ve sözleşmenin şartlarının yerine getirilmesiyle somutlaşır.

Satış vaadinin geçerli olması için şekil şartı vardır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m. 237/2). Genel kural da aynıdır: kanunda öngörülen şekle uyulmadan kurulan sözleşme hüküm doğurmaz (TBK m. 12/2). Evin sahibiyle yaptığınız sözleşme sıradan bir yazılı metin ya da senetse bu geçerlilik sorusu ayrıca incelenmelidir. Resmî şekilde yapılmış bir sözleşme varsa, tapuda şerh bulunup bulunmadığına bakılır.

Mal rejimi açısından bu hak neyi ifade eder?

Edinilmiş mallara katılma rejiminde tasfiye, eşlerin malvarlığı değerlerini kesimlerine ayırarak yapılır. Edinilmiş mal, bir eşin rejimin devamı süresince karşılığını vererek elde ettiği malvarlığı değeridir (TMK m. 219). Rejimin başlangıcında eşe ait olan değerler ise kişisel maldır (TMK m. 220/2). Tapusu alınmamış bir evde mal olarak ortada tapu yoktur; ama alacak hakkı vardır ve bu hak da bir malvarlığı değeri olarak bu sınıflandırmaya girer.

Sözleşme evlilik sırasında yapılmış ve bedel evlilik gelirinden ödenmişse, satış vaadinden doğan hak edinilmiş mal kesimine girer. Sözleşme evlenmeden önce yapılmış ve bedelin tamamı o dönemde ödenmişse hak kişisel maldır. Sözleşme evlilikten önce yapılıp ödemelerin bir kısmı evlilik içinde yapılmışsa, hesap iki kesim arasında bölünür; evlilik öncesi başlayan ev taksitlerinin hesabı makalesi bu mantığı ayrıntılı anlatıyor. Hesapta kullanılan kanuni dayanak, bir mal kesiminden diğer kesimdeki malın edinilmesine katkıdır ve denkleştirme katkı oranına, malın tasfiye zamanındaki değerine göre yapılır (TMK m. 230/3).

Tapuda kimin adı varsa o mu sayılır?

Tapusu alınmamış evde “kimin adına” sorusu iki şekilde sorulur: sözleşmede alıcı olarak kim görünüyor ve ödemeleri kim yapmış. Kanun, bir malın eşlerden birine ait olduğunu iddia edenin bunu ispatla yükümlü olduğunu söyler. Hangisine ait olduğu ispat edilemeyen mallar paylı mülkiyette sayılır; bir eşin bütün malları da aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal kabul edilir (TMK m. 222). Yani sözleşmede yalnız sizin adınızın yazması hakkı kişisel mala dönüştürmez; ödemenin kaynağı da gösterilmelidir.

Bu ayrım özellikle aile bireylerinin parası söz konusu olduğunda önem kazanır. Peşinat annenizden gelmişse bağış mı borç mu olduğu hesabı değiştirir; bu konuyu anne babanın verdiği parayla alınan ev makalesinde ele alıyoruz.

Ödenen bedel nasıl hesaba girer?

Tapusu alınmamış bir evde tasfiyenin dayanağı genellikle ödenen bedeldir. Edinilmiş mallar, mal rejiminin sona erdiği sırada mevcut olanlar bakımından tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (TMK m. 235/1). Mahkeme boşanmaya karar verirse mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225/2); dava reddedilirse rejim sona ermez. Bu iki hüküm birlikte okunduğunda şu sonuç çıkar: dava tarihine kadar edinilmiş mal kesiminden yapılan ödemeler, hakkın edinilmiş mal tarafındaki değerini oluşturur. Dava tarihinden sonra yapılan ödemeler ise ayrı bir değerlendirme konusudur.

Hak mahiyetindeki malın tasfiye zamanındaki değeri, ödenen bedelin nominal toplamından farklı olabilir. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen bedel sabit kalırken evin piyasa değeri yükselmişse, kalan borcun ödenmesi hâlinde ev, sözleşme fiyatının çok üzerinde bir değer taşıyabilir. Hesabın bu farkı nasıl yansıtacağı, bilirkişi raporu ve hâkimin değerlendirmesiyle belirlenir. Kanun burada kesin bir formül vermez; katkı oranı ve değer esas alınır.

Şerh konusu: hakkınızı korumak

Satış vaadi sözleşmesinden doğan hak tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009). Satıcı evi şerhten sonra başka birine devretse bile, o kişi şerhli hakkı gözetmek zorunda kalır. Bu korumanın süresi vardır: noterde düzenlenen satış vaadine ilişkin şerh, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılıp tapuya tescil edilmezse tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilir (Tapu Kanunu m. 26). İnşaatı uzun süren dairelerde eski şerhin hâlâ kayıtta olup olmadığını kontrol edin.

Boşanma sürecinde bu şerh bir güvence işlevi görür. Şerh yoksa, tapu satıcının üzerinde olduğu için satıcı evi üçüncü kişiye devretme ihtimalini her zaman taşır. Sözleşmenin resmî şekilde yapılmış olması gerekir; şerh, taraflardan birinin istemiyle sözleşmeyi düzenleyen noter aracılığıyla tapu siciline verilebilir. Dava açmadan önce bu kontrolün yapılması yararlıdır.

Varsayımsal örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim. Deniz ve Cem evlenmeden iki yıl önce, inşaatı süren bir daire için noterde satış vaadi sözleşmesi yapmış. Sözleşmede alıcı olarak yalnız Deniz yazıyor. Peşinatın bir kısmı Deniz’in evlenmeden önceki birikiminden verilmiş; geri kalan taksitler evlilik süresince Deniz’in maaşından ödenmiş. Daire teslim edilmiş ama tapu henüz Deniz’e devredilmemiş. Cem’in açtığı davada boşanmaya karar verilirse mal rejimi dava tarihinde sona erecek.

Deniz’in sözleşmeden doğan hakkı, evlenmeden önce ödenen kısım bakımından kişisel mal, evlilikte maaştan ödenen kısım ise edinilmiş mallardan bu kişisel mala yapılmış katkı niteliğinde. Bilirkişi, dairenin tasfiye zamanındaki değerini ve evlilikte ödenen payın toplam bedele oranını esas alarak bir hesap yapabilir. Cem’in bu hesaptan alacağı pay, Deniz’in edinilmiş mallarının artık değerine göre belirlenir. Tapunun devri ise satıcıya karşı ayrıca talep edilir. Bu bir örnektir; gerçek dosyada sözleşme hükümleri ve ödeme kaynağı sonucu değiştirir.

Sık yapılan hatalar

Bedel ödemelerinin dekontlarını saklamamak, tapusu alınmamış evlerde en sık görülen eksikliktir. Elden yapılan ödemelerin ispatı zorlaşır; sözleşmede ödeme planının ve her ödemenin makbuzla belgelenmiş olması gerekir. İkinci hata, satıcıyla yapılan yazışmaları ve inşaat ilerleme tutanaklarını dosyaya koymamaktır. Teslim tarihi, ruhsat durumu ve kalan bedel bu belgelerden anlaşılır.

Üçüncü hata, tapunun devrini boşanma davasının konusu sanmaktır. Boşanma davasında hâkim, satıcıdan tapu devri isteyemez; bu, satış vaadi sözleşmesinden doğan ayrı bir uyuşmazlıktır. Mal rejimi tasfiyesinde ise hakkın değeri artık değer hesabına girer ve diğer eşin alacağı kural olarak para olarak hesaplanır.

Dördüncü hata, eşin rızası olmadan hakkın devredilmesine göz yummaktır. Evin aile konutu olarak kullanılması hâlinde, eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m. 194). Satış vaadine dayalı hakkın devri aile konutu açısından da değerlendirilmelidir.

Sözleşme geçerli değilse ödenen bedel kaybolur mu?

Satış vaadi resmî şekilde yapılmamışsa geçerli olmaz (TBK m. 237/2) ve şekle uyulmadan kurulan sözleşme hüküm doğurmaz (TBK m. 12/2). Şekle uymayan böyle bir sözleşmeye dayanarak satıcıdan tapu devri istemek kural olarak mümkün değildir. Ancak ödenen bedel ortada durur. Haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür; bu yükümlülük özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayanması durumunda doğar (TBK m. 77). Geçersiz sözleşmeye dayanılarak ödenen bedelin bu yoldan geri istenip istenemeyeceği, olayın özelliklerine göre incelenir. Bu istem süreye bağlıdır: kanun, geri isteme hakkının öğrenilmesinden iki yıl ve her hâlde zenginleşmeden on yıl öngörür (TBK m. 82); geçersiz taşınmaz satışında hangi sürenin uygulanacağı tartışılabildiğinden iadeyi istemeyi bekletmeyin.

Mal rejimi açısından bu durumda ortaya çıkan şey tapu hakkı değil, ödenen bedel üzerindeki alacaktır. Alacağın kimin malvarlığına girdiği, ödemenin hangi eşin hangi kaynağından yapıldığına göre belirlenir. Bu nedenle sözleşmenin şeklini ilk günden kontrol etmek, boşanma aşamasında ciddi bir farka yol açar.

Dava sürerken hakkınızı nasıl korursunuz?

Boşanma davası açılınca hâkim, davanın devamı süresince gerekli olan, özellikle eşlerin mallarının yönetimine ilişkin geçici önlemleri re’sen alır (TMK m. 169). Satış vaadine dayalı hak bir eşin üzerindeyken diğer eş, hakkın devredilmesinden endişe duyuyorsa bu önlemlerden yararlanabilir. Satıcıya karşı ise tapu kaydına şerh konulması, hakkın üçüncü kişilere karşı korunması için ayrı bir yoldur (TMK m. 1009). Dava açmadan önce sözleşmenin aslını, makbuzları ve inşaat veya teslim tutanaklarını güvenli bir yerde toplamak, bu aşamalarda işinizi kolaylaştırır. Mal yönetimine ilişkin geçici önlemler makalesi bu başlığı ayrıca ele alıyor.

Belgelerin sırası da önemlidir. Önce sözleşmenin şeklini ve tarihini, sonra ödeme planını ve yapılan ödemeleri, en sonunda tapu kaydındaki şerh durumunu kontrol etmek, hangi hakkın hangi eşin kesiminde sayılacağını netleştirir. Teslim tutanağı, kira ya da aidat ödemeleri ve inşaatın ilerleme durumu da evin fiilen kimde olduğunu gösterdiği için dosyaya eklenmelidir.

Dosyanızdaki sözleşmeyi birlikte okumak

Satış vaadi sözleşmesinin şekli, şerh durumu, ödeme planı ve evin teslim durumu, mal rejimi hesabını doğrudan etkiler. Elinizdeki sözleşmeyi ve dekontları toparladıysanız durumunuzu anlatmak için iletişim sayfasındaki numaradan arayabilir ya da WhatsApp’tan yazabilirsiniz. Mal paylaşımının temelini edinilmiş mallara katılma rejimi makalesinde, tapunun eşlerden birinin adına olduğu hâli evlilik içinde alınan evin tapusu makalesinde bulabilirsiniz. Bürodaki çalışma alanlarımız için aile hukuku sayfasına bakabilirsiniz.