Boşanmada Taşınmazın Değeri Hangi Tarihe Göre Hesaplanır? Sürüm Değeri

Boşanmada bir ev ya da arsa söz konusuysa, aynı taşınmazın “şu kadar değerinde” demek için üç ayrı tarih akla gelir: satın alma tarihi, boşanma davasının açıldığı tarih ve hesabın yapıldığı güncel tarih. Kanun bu üç tarihten hangisinin ne için kullanılacağını ayrı ayrı belirler. Kısa cevap şu: mahkeme boşanmaya karar verirse mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer ve mal ayrımı o tarihteki duruma göre yapılır; ama mevcut edinilmiş mallar tasfiye anındaki yani hesabın yapıldığı güncel değerleriyle hesaba girer. Hesapta eklenecek mallar için ise değer, malın devredildiği tarihe göre alınır.

Hangi değer ölçülür: sürüm değeri

TMK m. 232 kısa ve nettir: mal rejiminin tasfiyesinde malların sürüm değerleri esas alınır. Sürüm değeri, malın piyasada satılması durumunda elde edilebilecek değerdir. Taşınmazlarda bunu belirleyen unsurlar konum, arsa ve yapı özellikleri, imar durumu, yaşı, bakım durumu, çevredeki emsal satışlar ve piyasa koşullarıdır.

Bu tanımdan şu çıkar: alış bedeli, tapudaki beyan değeri, emlak vergisine esas değer ya da bankanın kredi için yaptığı kısa değerleme tek başına ölçü değildir. Bunlar yardımcı bilgi olabilir; ama mahkeme malın gerçek piyasa değerini bilirkişi aracılığıyla belirler. Bilirkişi emsal çalışması yapar, taşınmazı yerinde görür ve raporunu mahkemeye sunar.

Mevcut mallar için ölçü: tasfiye anı

TMK m. 235/1 mevcut mallar için kuralı koyar: mal rejiminin sona erdiği sırada mevcut olan edinilmiş mallar, tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır. Mal ayrımı rejimin sona erdiği ana göre yapılır (TMK m. 228); yani boşanmaya karar verilirse hangi malın edinilmiş mal olduğu dava tarihindeki durumla belirlenir. Kanun “tasfiye anını” ayrıca tanımlamaz; bu malların değeri genel olarak hesabın yapıldığı güncel döneme göre bulunur.

Bu iki zamanın farkı pratikte önemlidir. Dava tarihinde eşlerden birinin adına kayıtlı olan ve evlilik gelirinden alınan bir daire edinilmiş maldır. Dava iki yıl sürerse, dairenin değerini bilirkişi iki yıl sonraki güncel piyasa koşullarına göre bulur. Daire dava tarihinde yüksek değerliyse ve sonra değer düşmüşse düşük değeriyle hesaba girer; değer artmışsa artmış hâliyle. Hesap, evlilik süresince biriken artışın tasfiye anında ne kadar karşılık bulduğunu gösterir.

Eklenen mallar için ölçü: devir tarihi

Edinilmiş mallara hesapta eklenecek olanlar için kural farklıdır. TMK m. 229’a göre mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan yapılan olağan hediyeler dışındaki karşılıksız kazandırmalar ile mal rejiminin devamı süresince diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirler edinilmiş mallara eklenir. TMK m. 235/2 bu eklenecek malların değerinin devredildiği tarih esas alınarak hesaplanacağını söyler.

Neden iki farklı tarih? Devredilen mal artık mal rejimi sona erdiğinde eşin elinde değildir. Bu nedenle onun tasfiye anındaki değerini bulmak gereksizdir; önemli olan, devrettiği anda malvarlığından çıkan değerdir. Örneğin bir eş, dava açılmadan altı ay önce bir arsasını yakınına devrettiyse ve bunun şartları oluşuyorsa, arsanın devir günkü değeri edinilmiş mallara eklenir. Devirden sonra o arsa yükselse de düşse de, hesap devir tarihindeki değere göre yapılır. Mal kaçırma ve eklenecek değerler makalesinde bu konuyu ayrıca anlatıyoruz.

Değer artış payı ve denkleştirmede değer

Taşınmaz değer hesabı yalnızca artık değere ait değildir. Bir eş diğerine ait taşınmazın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına katkı yapmışsa değer artış payı alacağı doğar. Bu alacak malın tasfiye sırasındaki değerine göre hesaplanır; değer kaybı varsa katkının başlangıçtaki değeri esas alınır (TMK m. 227). Edinilmiş mal kesiminden kişisel mala yapılan katkıda ise denkleştirme, katkı oranına ve malın tasfiye zamanındaki değerine göre yapılır (TMK m. 230/3). Mal tasfiyeden önce elden çıkarılmışsa değer hakkaniyete göre belirlenir.

Dikkat edilecek nokta, bu iki kuralda da “tasfiye sırasındaki” ya da “tasfiye zamanındaki” değerin kullanılmasıdır. Yani artık değer hesabında olduğu gibi güncel değer ölçüdür. Değer artış payı alacağı makalesi bu hesabı örneklerle gösteriyor.

Bilirkişi değerlemeyi nasıl yapar?

Mahkeme taşınmazın değerini genellikle bilirkişiye sordurur (HMK m. 266). Bilirkişinin görevi, taşınmazın sürüm değerini tespit etmektir. Bilirkişiye verilecek görev yazısında hangi tarihe göre değer aranacağının net yazılması gerekir; çünkü tarih belli değilse rapor hangi tarihe göre hazırlandığını belirsiz bırakabilir. Mevcut mal için tasfiye anı, eklenecek mal için devir tarihi istenir.

Taraflar rapora karşı rapor tebliğinden itibaren iki hafta içinde itiraz edebilir; eksik gördükleri hususların tamamlanmasını, belirsizlikler için açıklama yapılmasını ya da yeni bilirkişi atanmasını isteyebilirler (HMK m. 281). Raporun hangi emsallere dayandığını ve konumu, yaşı, cephesi gibi özellikleri nasıl hesaba kattığını incelemek bu itirazın temelidir. Daha ayrıntılı bilgi için mal paylaşımı davasında bilirkişi ve değerleme makalesine bakabilirsiniz.

Kredili taşınmazda değer ve borç ayrı hesaplanır

Taşınmazın değeri bulunduktan sonra üzerindeki kredi ayrı bir kalemdir. Edinilmiş mal olan konutun değeri tasfiye anındaki sürüm değeriyle hesaba girer; konuta ilişkin ödenmemiş kredi borcu ise bu mala ilişkin borç olarak artık değerden düşülür (TMK m. 231/1). Yani değer yüksek, borç da yüksekse artık değer, farkı kadar çıkar. Bu nedenle “ev şu kadar eder” cümlesi tek başına paylaşımın sonucunu göstermez. Borcun hangi mal kesimine ait olduğu ve hesaba nasıl yansıdığı için artık değerde borçlar makalesine bakabilirsiniz.

Eşlerin ortak adına kayıtlı taşınmaz

Taşınmaz iki eşin adına yarı yarıya kayıtlıysa ayrıca bir soru çıkar: tapudaki paylar mal rejimi hesabıyla örtüşür mü? Eşlerden hangisine ait olduğu ispat edilemeyen mallar paylı mülkiyette sayılır (TMK m. 222/2). Tasfiye sırasında paylı mülkiyete konu mal varsa, eşlerden biri daha üstün bir yararı olduğunu ispat etmek ve diğerinin payını ödemek suretiyle o malın bölünmeden kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 226/2). Böyle bir talepte diğer eşin payının karşılığını belirlemek için taşınmazın değerlemesi gerekir. Kimin hangi parayla taşınmazı aldığı, hesabın temelini değiştirebilir; bu konuda eşin adına kayıtlı mal kimin parasıyla alındı makalesine bakabilirsiniz.

Dava sürerken taşınmaz satılırsa ne olur?

Değer hesabının tarihi kadar önemli bir diğer konu, davanın sürdüğü sırada taşınmazın elden çıkarılması riskidir. Boşanmaya karar verilirse mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer ve mal ayrımı o tarihteki duruma göre yapılır (TMK m. 228); bu yüzden dava açıldıktan sonra satılan taşınmaz, TMK m. 229 şartları aranmadan dava tarihindeki edinilmiş mallar arasında kalır. Satışın değer hesabına nasıl yansıyacağı konusunda kanunda açık hüküm yoktur; taşınmazın üçüncü kişiye geçmesi ise tahsili güçleştirir. Boşanma davasında hâkim eşlerin mallarının yönetimine ilişkin geçici önlemleri alabilir (TMK m. 169); ayrıca mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir; bu konu mal kaçırmayı önlemek için ihtiyati tedbir makalesinde ele alınıyor. Hangi önlemin uygun olduğu dosyadaki olgulara bağlıdır.

Değerleme sırasında dikkat edilecek unsurlar

Bilirkişiden beklenen, taşınmazın değerini gerekçelendirmesidir. Raporda yer alan emsallerin gerçekten benzer olup olmadığı, değerlemenin hangi tarihe göre yapıldığı, taşınmazın fiziksel durumunun doğru yansıtılıp yansıtılmadığı itirazın konusudur. Rapora karşı itiraz süresi iki haftadır; bu süre rapor tebliğinden itibaren işler. Gerekçeli ve belgeli bir itiraz, raporun düzeltilmesine ya da ek rapor alınmasına yol açabilir. Hâkim bilirkişi raporunu diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir (HMK m. 282); dolayısıyla rapor tek başına bağlayıcı olmadığı gibi, sonuca ulaşmak için taraflara ait delillerin de ortaya konması önemlidir.

Varsayımsal bir örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim. Sibel’in açtığı davada mahkeme boşanmaya karar verdi; Hakan ve Sibel’in mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erdi. Evlilik süresince Hakan’ın maaşıyla alınan ve Hakan adına kayıtlı bir daire var; bu daire edinilmiş maldır. Daire alındığında değeri yüz birimdi. Davanın açıldığı tarihte yüz yirmi, bilirkişi raporunun hazırlandığı güncel tarihte yüz kırk birim. Hesapta dairenin değeri yüz kırk birim olarak alınır; yüz birim ya da yüz yirmi birim esas alınmaz.

Dava açılmadan sekiz ay önce Hakan, kız kardeşine karşılıksız olarak bir arsa devretmiş; arsa devir günü altmış birim değerindeydi. Bu devir TMK m. 229’daki şartları taşıyorsa altmış birim edinilmiş mallara eklenir; arsa bugün seksen birim olsa da hesap altmış birim üzerinden yapılır. Bu örnek, iki farklı tarihin nasıl işlediğini gösterir. Gerçek dosyada devrin şartlarının oluşup oluşmadığı ayrıca ispatlanır.

Sık yapılan hatalar

• Alış bedelini ölçü saymak. Bedel tasfiye anı değerinden farklıdır.
• Tapu ya da vergi değerine güvenmek. Mahkeme sürüm değerine bakar.
• Devredilmiş malın bugünkü değerini istemek. Eklenecek mallar için devir tarihi esastır.
• Bilirkişi görev yazısındaki tarihi atlamak. Hangi tarihe göre değer aranacağı net değilse rapora itiraz zorlaşır.
• Kişisel malı edinilmiş mal saymak. Miras yoluyla gelen ya da mal rejiminin başlangıcında eşe ait olan taşınmaz kişisel maldır (TMK m. 220); kendisi artık değere girmez, ama diğer eşin katkısı varsa değer artış payı, edinilmiş mallardan katkı yapılmışsa denkleştirme (TMK m. 230) gündeme gelir. Bunu kişisel mallar nelerdir makalesinde ayrıntılı bulabilirsiniz.

Değeri düşen mallar hakkında değer kaybı artık değerden düşülür mü makalesi de yararlıdır; tasfiye tarihinin hesaba etkisi için mal rejimi ne zaman sona erer makalesine de göz atabilirsiniz.

Taşınmazınızın değeri için hangi belgeler önemli?

Taşınmazın değer tespiti için tapu kaydı, imar durumu belgesi, yapı kullanım izni, kredi sözleşmesi, benzer taşınmazların satış ilanları ve varsa daha önce yapılmış değerleme raporları bilirkişiye yol gösterir. Bu belgeleri toplamak ve bilirkişiye göstermek dosyanın niteliğini artırır. Hangi tarihe göre değerleme istenmesi gerektiği ise dosyanıza göre değişir.

Kendi taşınmazlarınız için durumunuzu telefonla anlatmak isterseniz ya da WhatsApp’tan yazmak isterseniz iletişim sayfasındaki bilgileri kullanabilirsiniz. Çalışma alanımız hakkında aile hukuku sayfasında bilgi bulabilirsiniz.