Kredili Konut Boşanmada Nasıl Hesaplanır? Ödenmiş Taksitler ve Kalan Borç

Evi kredi ile almış bir çiftin boşanması, “evin değeri ne kadar, borç ne kadar” sorusundan başlar ama orada bitmez. Asıl hesap, taksitlerin hangi cepten çıktığı ve borcun hangi mal grubuna ait sayıldığı üzerinden yürür. Kısa cevap şu: evlilik içinde kredi ile alınan konut genellikle edinilmiş maldır, kalan kredi borcu bu malın değerinden düşülür ve geriye kalan net miktar, artık değerin bir parçası olarak yarı yarıya paylaşıma girer.

Kredili ev tasfiyede hangi mal grubuna girer?

Yasal mal rejimi olan edinilmiş mallara katılma rejiminde (TMK m. 202 vd.) iki grup mal vardır: edinilmiş mallar ve kişisel mallar. Edinilmiş mal, bir eşin rejimin devamı süresince karşılığını vererek elde ettiği değerlerdir; çalışma karşılığı gelir bunun başında gelir (TMK m. 219). Kişisel mallar ise rejimin başlangıcında eşe ait olanlar, miras ve karşılıksız kazanmayla gelenler ve kişisel malların yerine geçen değerlerdir (TMK m. 220).

Kredili evi ayırt etmek için üç soru sorulur:

• Ev ne zaman alındı: evlilikten önce mi, evlilik sırasında mı?
• Peşinat ve taksitler hangi paradan ödendi: maaş, ticari kazanç gibi evlilik gelirlerinden mi, yoksa miras, bağış veya evlilik öncesi birikimden mi?
• Tapu kimin adına: tapu kaydı mal kesimini tek başına belirlemez, ama kaynağı gösteren belgelerle birlikte değerlendirilir.

Bir malın hangi eşe ait olduğunu iddia eden bunu ispatlamak zorundadır; hangisine ait olduğu ispat edilemeyen mallar paylı mülkiyette sayılır ve bir eşin bütün malları, aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal kabul edilir (TMK m. 222). Dolayısıyla “bu ev benim kişisel malım” diyen eşin, kaynağı gösteren belgeye ihtiyacı vardır. Genel ispat kuralı da aynı yöndedir: iddia edilen olgudan lehine hak çıkaran taraf, o olguyu ispatlar (HMK m. 190).

Kalan kredi borcu artık değerden nasıl düşülür?

Artık değer, her eşin edinilmiş mallarının toplam değerinden bu mallara ilişkin borçlar çıkarıldıktan sonra kalan miktardır (TMK m. 231/1). Konut kredisi, edinilmiş konutu satın almak için alındığı için o malın borcudur. Hesap kabaca şöyle işler:

1. Evin sürüm değeri belirlenir (TMK m. 232). Bu değer bilirkişi tarafından, tasfiye anındaki piyasa koşullarına göre bulunur.
2. Kalan kredi borcu, ilişkin olduğu mal kesiminin borcu olarak bu değerden çıkarılır.
3. Elde edilen net değer, o eşin diğer edinilmiş mallarına eklenir; diğer borçlar düşülür.
4. Her eş, diğerinin artık değerinin yarısı üzerinde hak sahibi olur ve alacaklar takas edilir (TMK m. 236/1).

Borç hangi kesime ait olduğu anlaşılamıyorsa, kanunun kuralı açıktır: edinilmiş mallara ilişkin sayılır (TMK m. 230/2). Bu cümle uygulamada önem taşır, çünkü evlilik içinde alınan krediler bazen karışık amaçlı kullanılır; kredinin bir kısmı ev, bir kısmı araç ya da tadilat için harcanmış olabilir. Bankanın kredi sözleşmesi ve hesap hareketleri, kullanımın nereye gittiğini göstermek için temel belgelerdir.

Bir eşin edinilmiş mallarına ilişkin borçları, bu malların toplam değerini aşarsa (örneğin ev değer kaybetmiş ve kredi borcu hâlâ yüksekse) artık değer eksiye düşmez; kanun değer eksilmesinin göz önüne alınmayacağını söyler (TMK m. 231/2). Böylece eksiye düşen bir artık değer, hesapta eksi olarak yer almaz.

Ödenmiş taksitler: bir kısmı sonuçta evin değerinde yaşıyor

Ödenmiş taksitler ayrıca hesaplanacak bir alacak gibi görünür, ama edinilmiş ev söz konusuysa çoğu zaman ayrı bir kalem olmaz. Taksitler evlilik gelirinden ödendiyse ve ev edinilmiş maldan alındıysa, ödenen taksit evin değerine dönüşmüş, kalan borç ise düşülecek kısım olarak kalmıştır. Yani ödenmiş taksit, ayrıca iade edilmez; mal zaten edinilmiş mal grubunda yer alır ve artık değerin yarısı olarak paylaşılır.

Sorun, ödeme kaynağı ile mal grubu birbirinden ayrıldığında çıkar. İki tipik durum vardır:

• Ev evlilik öncesi alındı, taksitler evlilikte ödendi. Ev kişisel maldır, çünkü rejim başladığında eşe aitti (TMK m. 220/2). Ancak taksitler evlilik gelirinden, yani edinilmiş maldan çıktıysa, bir mal kesiminden diğerindeki malın edinilmesine veya korunmasına katkı yapılmış olur. Bu durumda tasfiye sırasında denkleştirme istenebilir (TMK m. 230/1); hesap katkı oranına ve malın tasfiye zamanındaki değerine göre yapılır, mal daha önce elden çıkmışsa hakkaniyete göre belirlenir (TMK m. 230/3).
• Ev evlilikte alındı, ama peşinat eşin evlilik öncesi birikimi ya da mirasıdır. Bu hâlde kişisel malın katkısı edinilmiş malda bir denkleştirme kalemi doğurur; aynı maddeye dayanır.

Kendi mal kesiminiz değil, diğer eşe ait bir mala katkı yapılmışsa değer artış payı gündeme gelir. Bu fark için değer artış payı alacağı yazımıza bakabilirsiniz; iki alacağın birlikte nasıl işlediğini ise değer artış payı ve katılma alacağı yazısı anlatır.

Hangi tarih esas alınır?

Mal rejimi, mahkeme boşanmaya karar verirse dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225/2). Kişisel ve edinilmiş mallar rejimin sona erdiği andaki durumlarına göre ayrılır (TMK m. 228). Mevcut edinilmiş mallar ise tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (TMK m. 235/1). Bu, evin değerinin dava tarihindeki değil, tasfiye anındaki piyasa değerine göre bulunacağı anlamına gelir. Taksitlerin dava tarihinden sonra ödenen kısmı için kanunda ayrı bir kural yoktur; hesabın nasıl yapılacağı dosyadaki belgelere ve bilirkişi raporuna bağlıdır, taraflar da raporda eksik gördükleri noktaların giderilmesini iki hafta içinde isteyebilir (HMK m. 281). Bu yüzden dava tarihinden sonraki ödemelerinizi ayrıca belgelemeniz önerilir.

Varsayımsal bir örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim: Elif ve Murat evlendikten iki yıl sonra bir daire almış, konut kredisini yalnız Murat’ın adına çekmiştir. Tapu da Murat’ın üzerindedir. Taksitler Murat’ın maaşından ödenmiştir; Elif’in çalıştığı süre boyunca ev giderlerinin çoğunu o karşılamıştır. Boşanma sürecinde dairenin güncel değeri tartışılmaktadır, kredinin de büyük kısmı ödenmiş, bir kısmı kalmıştır.

Bu dosyada daire edinilmiş maldır; evlilik süresince çalışma karşılığı gelirle alınmıştır. Kalan kredi, bu malın borcudur ve daire değerinden düşülür. Elif’in adı ne tapuda ne kredide geçiyor olabilir, ama Murat’ın artık değerinin yarısı üzerinde hak sahibidir. Tabii Elif’in de edinilmiş malları ve borçları varsa onlar da hesaba girer ve alacaklar takas edilir. Taksitlerden bir kısmı Murat’ın evlilik öncesi birikiminden ya da ailesinden gelen paradan karşılanmışsa, hesap değişir; o kısım için denkleştirme gündeme gelir. Sonucu tahmin etmek mümkün değil, çünkü belgeler ve bilirkişi hesabı belirleyici olacaktır.

Banka ile eşler arası paylaşım aynı şey değil

Mal rejimi hesabı, eşlerin birbirine karşı hak ve borcunu belirler; bankanın alacağını doğrudan değiştirmez. Krediyi iki eş birlikte çekmişse ya da krediye ek kefil olmuşsa, banka sözleşmeye göre iki eşe de gidebilir. Eşlerden biri borcu üstlenip diğerini kurtarmayı kabul etse bile bu iç anlaşma, bankanın rızası olmadıkça ona karşı borçlu değişikliği doğurmaz; kanun, borcu üstlenen ile alacaklı arasında yapılacak sözleşmeyi arar (TBK m. 195, 196). Bu konunun ayrıntısı için konut kredisinde evi alan eşin borcu üstlenmesi yazısına, genel çerçeve için ise boşanmada kredi ve borçların paylaşımı yazısına başvurabilirsiniz.

Dava sürerken kredinin taksitleri kim öder?

Boşanma davası açılınca hâkim, davanın devamı süresince eşlerin barınmasına, geçimine ve mallarının yönetimine ilişkin geçici önlemleri re’sen alır (TMK m. 169). Taksitlerin hangi eş tarafından ödeneceği, evde kimin oturacağı ve ödenen taksitin sonradan nasıl hesaba katılacağı bu aşamada önem kazanır. Birlikte yaşamaya ara verilmesi haklı bir sebebe dayanıyorsa hâkim, eşlerden birinin istemi üzerine birinin diğerine yapacağı parasal katkıya, konut ve ev eşyasından yararlanmaya ve malların yönetimine ilişkin önlemleri de alır (TMK m. 197). Bu dönemde ödenen taksitler, kesinleşen tasfiye hesabında tartışma konusu olabileceği için, ödemeyi kimin yaptığı ve hangi gerekçeyle yapıldığı kayıtlı olmalıdır. Tedbir kararlarını daha ayrıntılı görmek için boşanma davasında geçici önlemler yazısını okuyabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Yalnız tapuya bakmak. Tapu kimin adınaysa evin onun olduğunu varsaymak, tasfiye hesabında yanıltır; edinilmiş mal olan ev tek kişi adına kayıtlı olsa da hesaba girer.
• Ödeme kaynağını belgelememek. Peşinat ve taksitler için banka dekontları, maaş hesabı, miras veya bağış belgeleri baştan toplanmalıdır.
• Kredi sözleşmesini incelememek. Sözleşmede ek kefil, sigorta, birden fazla kullanım kalemi olabilir; bunlar hesabı etkiler.
• Dava sonrası taksitleri takip etmemek. Dava tarihinden sonra ödenen her taksit belgelenmeli; hangi hesabın kullanıldığı not edilmelidir.
• Kalan krediyi ödeyecek tarafı bankaya sormadan kararlaştırmak. Eşler arası anlaşma, bankaya karşı kendiliğinden geçerli olmaz.
• Değeri ilan fiyatına göre varsaymak. Değer tespitinde bilirkişi gerekli olduğu için (HMK m. 266), sadece ilan fiyatlarına dayanmak yetmez.

Konutun üzerinde aile konutu şerhi de olabilir; kanun, aile konutunun devrini diğer eşin açık rızasına bağlar (TMK m. 194) ve şerh bu durumu tapu kaydında görünür kılar. Ayrıntı için aile konutu şerhi sayfasına bakabilirsiniz.

Kredili evin hesabında dosyanıza özgü ayrıntılar

Kredi tarihleri, peşinat kaynağı, tapunun kimin adına olduğu ve taksitlerin hangi hesaptan ödendiği, aynı eve iki ayrı sonuç getirebilir. Dosyanızın ayrıntısına göre hesabın nasıl yapılacağını öğrenmek için telefonla arayabilir ya da WhatsApp’tan durumunuzu yazabilirsiniz; iletişim sayfasındaki bilgiler yeterlidir. Genel çerçeve için aile hukuku sayfası ve mal rejiminin temeli için edinilmiş mallara katılma rejimi yazısı yol gösterir.