Aile Konutu Olarak Kiralanan Evde Eşin Rızası Olmadan Kira Feshedilebilir mi? TBK 349

Evli çiftlerin oturduğu kiralık evde sözleşme çoğu zaman yalnızca eşlerden biri adına yapılır. Kiracı olmayan eş ise sözleşmenin dışında kalmış gibi görünür; oysa aile konutu olarak kullanılan evde eşin korunması için kanun özel hükümler koymuştur. Kiracı eş, evi terk etmek veya sözleşmeyi feshetmek istediğinde diğer eşin haklarını da dikkate almak zorundadır. Bu yazıda TBK 349’un aile konutu kiralarındaki fesih kuralını, hâkim kararı yolunu ve kiracı olmayan eşin taraf sıfatı kazanma imkânını anlatıyoruz.

Aile Konutu Kavramı

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı ve aile hayatının merkezi olan konuttur. Türk Medeni Kanunu m. 194, aile konutu ile ilgili olarak eşin rızası olmadan kira sözleşmesinin feshedilemeyeceğine ve konutun devri gibi işlemlerin sınırlandırılacağına dair genel ilkeyi belirler. TBK m. 349 ise bu ilkeyi kira hukukuna uygular. Aile konutu olup olmadığı somut olaya göre belirlenir: eşlerin fiilen birlikte oturduğu ev genellikle aile konutudur; sadece tatil için kiralanan ya da eşlerden birinin ayrı yaşadığı ev bu nitelikte olmayabilir.

Fesih İçin Eşin Açık Rızası

TBK m. 349/1’e göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. “Açık rıza” ifadesi, örtülü veya varsayımsal rızanın yeterli olmadığını gösterir. Uygulamada rızanın yazılı olarak alınması önerilir; eşin imzasını taşıyan basit bir muvafakat metni ispat için yeterli olabilir. Rıza fesih bildirimi öncesinde veya en geç bildirimle birlikte alınmalıdır. Fesih bildirimi yazılı şekle bağlı olduğundan bu konuda konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekil şartı yazısına da bakabilirsiniz.

Rıza Alınamazsa: Hâkim Kararı

TBK m. 349/2, rızanın alınmasının mümkün olmaması veya eşin haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınması durumunda kiracının hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebileceğini belirtir. Örneğin eş yurt dışında ulaşılamaz durumdaysa, ortadan kaybolmuşsa ya da uzlaşmazlık nedeniyle bilinçli olarak rıza vermiyorsa, kiracı mahkemeye başvurarak rıza yerine geçecek bir karar isteyebilir. Hâkim, tarafların durumunu ve rıza vermeme sebebini değerlendirir. Haklı bir sebep (örneğin çocukların okulu, sağlık durumu) varsa hâkim izin vermeyebilir.

Kiracı Olmayan Eşin Taraf Sıfatı Kazanması

TBK m. 349/3’e göre kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde, kiraya veren fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Bu düzenleme, kiracı olmayan eşi kira borcunu ödeme, sözleşmeyi sürdürme ve konutta kalma hakkı bakımından korur. Kiracı eşin kira borcunu ödememesi halinde diğer eş, bildirimi alarak borcu ödeyip konutu koruyabilir. Bu bildirimin yapılması ve kiraya verenin bunu bilmesi, kiraya verenin usulü ihlal etmesini sonuçsuz bırakır.

Kiraya Veren Açısından Sonuçlar

Kiraya verenin, kiracı olmayan eşin bildirim yaptığını bildiği hallerde, temerrüt ihtarı ve fesih bildirimlerini iki ayrı yazıyla iki eşe de yapması gerekir. Aksi halde tahliye davası veya icra takibi usulden sorun yaşayabilir. Bu nedenle kiraya veren, kiracının eşinin bildirim yapıp yapmadığını sözleşme dosyasında kontrol etmelidir. Kiraya verenin temerrüt ihtarı süreci için kiracının temerrüdüne ilişkin otuz günlük süre yazısına göz atabilirsiniz.

Aile Konutu Şerhi ile İlişkisi

Aile konutu, malik olan eşin konutu devretmesi veya kiralaması gibi işlemler bakımından tapuda şerh edilebilir. Kiracı olduğu evde şerh gündeme gelmez; ancak kiracılık halinde eşin rızası şartı devreye girer. Şerh ile kira ilişkisi arasındaki fark için aile konutu şerhi ve kira sözleşmesi ilişkisi yazısı yararlıdır.

Boşanma Sürecinde Kiralanan Aile Konutu

Boşanma davası sırasında kiracı olan eş evden ayrılmak ve sözleşmeyi feshetmek isteyebilir. Bu durumda diğer eşin ve varsa çocukların konutta kalma ihtiyacı gündeme gelir. Hâkim geçici önlemlerle aile konutunun kullanımını düzenleyebilir; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş taraf sıfatı için başvuru yapabilir. Boşanma sonrası kira yükümlülükleri, nafaka ve konut kullanımı gibi konular ilgili aile hukuku düzenlemeleriyle birlikte değerlendirilir.

Uygulamada Dikkat Edilecekler

• Sözleşme imzalanırken evin aile konutu olacağını ve eşin bilgisini kayda geçirmek,
• Fesih öncesinde eşin yazılı rızasını almak,
• Rıza alınamıyorsa mahkeme yoluna gitmek,
• Kiracı olmayan eşin taraf sıfatı için kiraya verene yazılı bildirim yapmak,
• Kiraya verenin bildirimleri iki eşe ayrı yapmasını izlemek.

Sık Yapılan Hatalar

• Eşe haber vermeden fesih bildirimi göndermek,
• Rızayı sözlü almak ve ispat edememek,
• Kiracı olmayan eşin bildirim hakkını bilmemek,
• Kiraya verenin iki ayrı bildirim yapmadığını fark etmemek,
• Aile konutu niteliğini ispatlayacak belgeleri toplamamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, eşiyle birlikte oturduğu evin sözleşmesini eşine haber vermeden yazılı bildirimle feshetmek ister. Eşi, evin aile konutu olduğunu ve fesihte rızasının bulunmadığını ileri sürer. Kiracı rıza alamayınca hâkimden karar ister; hâkim çocukların okul durumunu ve tarafların koşullarını değerlendirir. Ayrıca kiracı olmayan eş kiraya verene bildirim yaparak taraf sıfatı kazanır ve sonraki ihtarların kendisine de yapılmasını sağlar.

Eşin Rızasının Şekli ve Zamanı

Eşin rızası için kanun ayrı bir şekil öngörmese de, fesih bildirimi yazılı olması gereken bir işlem olduğundan rızanın da yazılı ve imzalı alınması ispat bakımından çok daha güvenlidir. Rıza belgesinde kiralananın adresi, fesih tarihi ve eşin fesih konusundaki açık onayı yer almalıdır. Rıza fesih bildiriminden sonra alınırsa, bildirimin geçerliliği tartışma konusu olabilir; bu nedenle rızanın bildirimden önce veya en geç aynı anda alınması önerilir. Noter huzurunda düzenlenen muvafakatname en sağlam ispat aracıdır.

Kiraya Verenin Rıza Konusundaki Durumu

Kiraya veren, kiracının eşinin rızasını denetlemekle yükümlü değildir; ancak aile konutu olduğunu bildiği hallerde bilgi sahibi olması sonuçlar doğurabilir. Fesih sonrası eşin itirazı halinde kiraya veren tahliye ve teslim işlemlerinde sorun yaşayabilir. Bu yüzden kiraya verenler, aile konutu olarak kullanılan evlerde fesih bildirimini aldıklarında eşin haberdar olup olmadığını makul ölçüde sorgulamalıdır.

Sonuç

Aile konutu olarak kiralanan evde kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez; rıza alınamazsa hâkim kararı yolu vardır. Kiracı olmayan eş bildirimle taraf sıfatı kazanabilir. Aile konutu kirası ve fesih konusunda destek almak için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden bize ulaşabilirsiniz.