Boşanmada Taşınmazın Rayiç Değeri ile Emlak Vergi Değeri Arasındaki Fark Önemli mi?

Boşanma davasında tapu müdürlüğünden aldığınız belgede evin değeri belli bir tutar olarak görünüyor. Emlak vergisi kayıtlarında başka bir değer var. Piyasadaki emsal ilanlar ise bambaşka rakamlar gösteriyor. Mal paylaşımı hesabında bu üç değerin hangisinin esas alınacağı, katılma alacağını doğrudan etkiler. Medeni Kanun bu soruyu açık bir ifadeyle cevaplar: tasfiyede esas alınan değer sürüm değeridir; yani vergi ya da harç amacıyla görünen değer değil, malın serbest piyasada gerçekte satılabileceği bedeldir.

Kanun hangi değeri esas alır?

Mal rejiminin tasfiyesinde malların sürüm değerleri esas alınır (TMK m. 232). Sürüm değeri, bir malın olağan koşullarda satılması hâlinde elde edilebilecek bedeli ifade eder. Kanun metni bu terimi ayrıca tanımlamaz; ancak ölçütün “serbest piyasada karşılığı” olduğu açıktır.

Kayıtlardaki vergi değeri ise başka bir amacın aracıdır. Emlak vergisi gibi vergi ve harç hesaplamaları için kayıtlarda yer alan değerler, taşınmazın bugünkü piyasa değeriyle örtüşmeyebilir. Vergi kaydında düşük görünen bir ev piyasada yüksek bedelle satılabilir. Mal rejimi hesabında kanun bunlardan hiçbirini ölçü olarak göstermez; esas olan sürüm değeridir.

Bu fark artık değerin yarısı üzerinden katılma alacağını doğrudan değiştirir. Evin vergi kaydındaki değerine göre yapılan hesap, sürüm değerine göre yapılan hesaptan çok farklı olabilir. Bu yüzden değerleme aşaması, tasfiye davasının en tartışmalı basamaklarından biridir.

Değer hangi tarihe göre hesaplanır?

Mal rejimi boşanmaya karar verilmesi hâlinde dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225). Sona erme anında mevcut olan edinilmiş mallar ise tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır; edinilmiş mallara hesapta eklenecek olanların değeri, malın devredildiği tarih esas alınarak hesaplanır (TMK m. 235).

Bu iki cümle iki ayrı sonuç doğurur. Dava tarihinde eşlerden birinin elinde bulunan ev, dava sürerken değer kaybetse ya da kazansa da tasfiye anındaki değerle hesaplanır. Dava tarihinden önce satılmış ve eklenecek değer olarak hesaba girecek bir ev ise satıldığı tarihteki değeriyle değerlendirilir. Değerleme tarihinin ayrıntısı için boşanmada taşınmaz değeri hangi tarihe göre hesaplanır yazısına bakabilirsiniz.

Bilirkişi değeri nasıl belirler?

Mahkemenin çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren konularda bilirkişinin oy ve görüşü alınır (HMK m. 266). Taşınmaz değerlemesi böyle bir konudur: hâkimin tapu ve vergi kayıtlarına bakarak bu değeri doğrudan söylemesi beklenmez. Bu iş için tapu, inşaat ya da gayrimenkul değerleme alanında bilgi sahibi bir bilirkişi görevlendirilir.

Bilirkişi genellikle keşfe gider. Taşınmazın konumunu, yaşını, kat durumunu, m² alanını, cephesini, çevresini ve bakım hâlini inceler; aynı bölgedeki benzer taşınmazların satış bedellerini emsal olarak kullanır. Bu emsal çalışması, bilirkişinin raporunda gerekçelendirilmelidir. Neyin emsal alındığı, neden o bedelin esas alındığı raporda açıkça görünmüyorsa, bu durum itiraz konusu yapılabilir.

Bilirkişi raporuyla ilgili genel süreç mal paylaşımı davasında değerleme ve bilirkişi yazısında anlatıldı. Boşanma davasında bilirkişi görevlendirmesinin neden yapılabileceğini boşanma davasında bilirkişi görevlendirilmesi yazısında bulabilirsiniz.

Rapor eksik ya da hatalıysa

Taraflar, bilirkişi raporunun kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların bilirkişiye tamamlattırılmasını, belirsizlik gösteren hususlar hakkında bilirkişinin açıklama yapmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilir (HMK m. 281). Bu süre kısa olduğu için raporu aldıktan sonra beklemeden değerlendirmek gerekir. Rapora karşı hazırlanacak talebin çok zor ya da imkânsız olması veya özel bir çalışmayı gerektirmesi hâlinde, yine bu iki hafta içinde mahkemeye başvurulması şartıyla, bir defaya mahsus ve en çok iki haftalık ek süre verilebilir.

İtirazın içeriği önemlidir. Genel olarak “değer düşük” demek yetmez; hangi emsalin eksik olduğunu, neden uygun olmadığını ya da hangi veriye göre hesap yapılması gerektiğini göstermek gerekir. Örneğin evin deniz manzarası olması, bilirkişinin kullandığı emsallerde bulunmuyorsa bu eksiklik gerekçe olarak sunulabilir. Raporun hazırlanışı ve itiraz konusunda eksper raporu mu bilirkişi raporu mu geçerli yazısı yardımcı olabilir.

Taraflardan birinin sunduğu özel değerleme belgesi

Taraflardan biri, kendi talebini desteklemek için bir emlak değerleme çalışması veya emsal ilanlar dosyaya sunabilir. Bu belgeler mahkemeyi bağlamaz; ancak bilirkişiye incelettirilerek rapora cevap istenmesi için kullanılabilir. Bilirkişi raporunda bu belgelere değinmiyorsa, bu durum yukarıda anlatılan itiraz yolunda bir eksiklik olarak ileri sürülebilir.

Satılmış ya da yıkılmış taşınmazlarda değer

Tasfiye sırasında taşınmaz çoktan satılmış olabilir. Bu hâlde iki ihtimal vardır. Edinilmiş mal olan taşınmaz rejim sona ermeden önce satılmışsa, yerine geçen değer (para ya da onunla alınan başka bir mal) rejimin sona erdiği anda hâlâ mevcutsa edinilmiş mal olarak hesaba girer (TMK m. 219/5). Devir, diğer eşin rızası olmadan ve rejimin bitiminden önceki bir yıl içinde karşılıksız bir kazandırma olarak (örneğin bağışla) yapılmışsa ya da katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılmışsa, taşınmazın bedeli edinilmiş mallara değer olarak eklenir ve değer devir tarihi esas alınarak hesaplanır (TMK m. 229, 235).

Dava açıldıktan sonra yapılan satış ise taşınmazı hesaptan çıkarmaz; mal rejimi dava tarihinde sona erdiğinden taşınmaz o andaki edinilmiş mallar arasında kalır (TMK m. 225/2, 235). Değer hesabı, taşınmaz üzerinde yapılan masraflarda da önem taşır. Örneğin kişisel mal olan eve edinilmiş mallardan tadilat harcaması yapılmışsa, bir mal kesiminden diğerine katkı söz konusu olur ve denkleştirme katkı oranı ile tasfiye zamanındaki değere göre yapılır (TMK m. 230). Satılmış bir mal için hakkaniyet kuralı uygulanabilir; bu kuralın ayrıntısı değer artış payı alacağı yazısında yer alıyor.

Değerleme ve borç ilişkisi

Taşınmazın sürüm değeri belirlendikten sonra artık değer hesabı iki adımda yapılır. Önce eşin edinilmiş mallarının değeri toplanır; sonra bu mallara ilişkin borçlar bu toplamdan çıkarılır. Geriye kalan, artık değerdir (TMK m. 231). Evin kredisi bu borçlardan biridir. Evin değeri yüksek, kredisi de yüksekse sonuç, bu iki rakamın farkına bağlıdır.

Her eş veya mirasçıları diğer eşe ait artık değerin yarısı üzerinde hak sahibi olur ve alacaklar takas edilir (TMK m. 236). Bu yüzden değerlemede yapılacak bir fark, katılma alacağında yarısı oranında bir fark yaratır. Bu mantığı rakamsız anlatan artık değerden borçlar nasıl düşülür yazısı da konuyu tamamlar.

Dosya hazırlığı için pratik liste

Değerleme aşamasına girmeden önce şu bilgileri bir araya getirmek, bilirkişinin işini ve sizin itiraz gücünüzü kolaylaştırır:

• Tapu bilgileri: ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, yüzölçümü ve cinsi,
• Taşınmazın fiilî durumu: kat, yaş, manzara, ısınma, ortak alanlar ve yapılan tadilatlar,
• Çevredeki benzer taşınmazların yakın tarihli satış bedelleri veya ilan kayıtları,
• Taşınmaz üzerinde ipotek ya da haciz olup olmadığı.

Bilirkişi keşfe geldiğinde tadilatlar, ek yapılar ve eksiklikler gibi değeri etkileyen unsurların gösterilmesi gerekir. Bu unsurlar raporda yer almazsa rapora itirazda eksiklik olarak ileri sürülebilir; ancak bunu iki haftalık süre içinde yapmak şarttır.

Tarımsal işletmelerde gelir değeri

Sürüm değeri kuralının bir istisnası tarımsal işletmedir. Bir eşin malik olarak bizzat işletmeye devam ettiği ya da sağ kalan eş veya altsoyundan birinin kendisine bir bütün olarak özgülenmesini istemeye haklı olduğu tarımsal işletmede, değer artışı payı ve katılma alacağı işletmenin gelir değeri göz önünde tutularak hesaplanır (TMK m. 233). Özel hâller gerektirdiği takdirde hesaplanan değer uygun bir miktarda artırılabilir (TMK m. 234). Ayrıntılar için tarımsal işletme gelir değeri nasıl hesaplanır yazısına bakabilirsiniz.

Varsayımsal bir örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim. Bir çift, evlilik içinde bir daire almış ve dairenin tapusu eşlerden birinin adına yazılmış. Tapu devrinde gösterilen bedel, evin satın alındığı yıldaki alım bedelinin altında. Belediye kayıtlarındaki vergi değeri ise ikisinden de farklı. Tasfiye davasında mahkeme bilirkişi atıyor; bilirkişi keşif yapıyor ve aynı bölgedeki benzer dairelerin satış bedellerini inceliyor. Bu bedeller, ne tapudaki devir bedeline ne de vergi kaydındaki değere eşit çıkıyor.

Hâkim burada vergi kaydındaki değere ya da tapudaki bedele değil, bilirkişinin sürüm değeri olarak belirlediği tutara dayanır. Hâkim bilirkişi raporunu diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir (HMK m. 282); taraflar rapora itiraz etmezse tartışma çoğunlukla bu değer üzerinden ilerler. Değerin ne çıkacağı, bölgedeki emsallere ve taşınmazın durumuna göre değişir; bu örnekten bir tutar çıkarılamaz.

Sık yapılan hatalar

• Belgelere tapu ve vergi değerini yazıp piyasa değerinin araştırılmasını beklemek. Değerin güncel emsallerle kanıtlanması gerekir.
• Rapor tebliğinden sonra iki haftalık süreyi kaçırmak ve itirazı geç yapmak.
• Bilirkişi keşfinde taşınmazın içine girmeyi engellemek ya da evin durumunu göstermemek. Bu, değerlemenin eksik yapılmasına yol açar.
• Evin kredisini değerlemeden ayırmamak: değer ve borç artık değer hesabında ayrı kalemlerdir (TMK m. 231).

Mal rejiminin genel hesabını katılma alacağı nasıl hesaplanır yazısında bulabilirsiniz.

Taşınmaz değeri sizin dosyanızda belirleyiciyse

Değerleme itirazı, katılma alacağının büyüklüğünü ciddi biçimde değiştirebilir. Rapor tebliğ edildiğinde elinizdeki emsalleri, tapu bilgilerini ve evin durumuna ilişkin fotoğrafları birlikte gözden geçirmek gerekir. Telefonla arayarak ya da WhatsApp’tan yazarak durumunuzu anlatabilirsiniz; ayrıntı için iletişim ve aile hukuku sayfalarına bakabilirsiniz.