Boşanmada TOKİ Konutu, Kura Hakkı ve Ödenen Taksitler Nasıl Paylaşılır?

Kurada adınız çıktı, birkaç yıldır her ay taksit yatırıyorsunuz, anahtar da henüz teslim edilmedi. Şimdi boşanıyorsunuz ve soru basit: tapu yokken, konut ortada yokken paylaşılacak bir şey var mı? Var. Konutun teslim edilmemiş olması ödenen taksitleri yok saymaz; evlilik süresince ödenen bedeller ve bunlarla doğan hak, mal rejimi tasfiyesinde değer olarak hesaba girer. Aşağıda bu hesabın nasıl kurulduğunu, hangi belgelerin işe yaradığını ve nerede tuzak olduğunu anlatıyorum.

Tapusu Olmayan Hak Neden Hesaba Girer?

Kanun, edinilmiş malı geniş tanımlar. Medeni Kanun’a göre edinilmiş mal, her eşin mal rejiminin devamı süresince karşılığını vererek elde ettiği malvarlığı değerleridir (TMK m. 219). Tanımda “tapu” ya da “mülkiyet” şartı yok, “malvarlığı değeri” var. Bir eş TOKİ ile yaptığı sözleşme gereği her ay ödeme yapıyorsa ve bu ödemeler karşılığında konutu alma hakkı doğuyorsa, bu hak para ile ölçülebilen bir değerdir.

Edinilmiş mallara katılma rejimi, yasal rejimdir ve eşler başka bir rejim seçmemişse uygulanır. Rejimin genel işleyişi için edinilmiş mallara katılma rejimi yazısına bakabilirsiniz. Burada önemli olan şu: boşanmada paylaşılan şey eşyanın kendisi olmak zorunda değildir; çoğu zaman değer üzerinden bir alacak hesaplanır.

Kura çıkmış ama henüz hiçbir bedel ödenmemişse tartışma başka bir yere kayar. Hesabın dayanağı ödenen bedel ve o bedelin kaynağıdır; hiç ödeme yapılmamış bir hakkın tek başına ne kadar değer taşıdığı ise sözleşmenin şartlarına bağlıdır ve bilirkişi incelemesi gerektirir. Peşinat yatırılmış ya da birkaç taksit ödenmişse bu tutarlar hesapta açıkça görünür.

Taksitler Hangi Cebinden Çıktı?

Tasfiyenin en kritik sorusu budur. Edinilmiş mallar ile kişisel mallar ayrı hesaplanır. Kanunda sayılan kişisel mallar arasında evlilik başlangıcında eşlerden birine ait olan değerler, miras ya da karşılıksız kazanma yoluyla elde edilenler ve bunların yerine geçen değerler vardır (TMK m. 220). Evlilik süresince çalışarak kazanılan maaş ise edinilmiş maldır (TMK m. 219).

Buradan üç ayrı durum çıkar:

• Taksitler yalnızca evlilik gelirinden ödenmişse, ortaya çıkan hak tamamen edinilmiş maldır.
• Peşinat evlenmeden önce biriktirilen paradan, taksitler maaştan ödenmişse konut iki kaynağın karışımıdır.
• Peşinat ailenin bağışı ya da miras parasıyla yatırıldıysa, bu kısım kişisel mal kaynağı olarak ayrıca hesaplanır.

Bir mal kesiminden diğerine katkı yapıldığında kanun denkleştirme öngörür; katkı oranı ve malın tasfiye zamanındaki değeri esas alınır (TMK m. 230). Yani peşinatı babanızın verdiği parayla yatırdıysanız bu peşinat boşanmada kaybolmaz, sizin kişisel katkınız olarak hesaba girer. Ancak bunu ispat etmek size düşer; belirli bir malın eşlerden birine ait olduğunu iddia eden bunu ispatla yükümlüdür (TMK m. 222).

Sözleşme Kimin Adına? Adı Olmayan Eşin Hakkı

Başvuru ve sözleşme tek kişi adına yapılmış olabilir. Eşin adı yazmıyorsa hakkı da yok mu? Kanun bu soruya açık cevap verir: bir eşin bütün malları, aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal kabul edilir (TMK m. 222/3). Sözleşmenin tek eş adına olması, hakkın o eşin kişisel malı olduğunu göstermez. Hangi eşe ait olduğu ispat edilemeyen mallar ise paylı mülkiyet sayılır (TMK m. 222/2).

Her eş diğerinin edinilmiş mallarının artık değerinin yarısı üzerinde hak sahibi olur (TMK m. 236). Burada yarım pay, sözleşmedeki hakkın yarısını devralmak anlamına gelmez. Hesaplanan artık değerin yarısı üzerinden bir katılma alacağı doğar. İki eşin de edinilmiş malları varsa alacaklar takas edilir.

Hesabın ayrıntısı için katılma alacağı nasıl hesaplanır yazısı, benzer bir sorun olan satış vaadiyle alınan ev tapusu alınmadıysa durumu da ayrıca incelenebilir.

Dava Tarihi ve Sonrasında Ödenen Taksitler

Mahkeme boşanmaya karar verirse mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225/2). Bunun TOKİ dosyasında iki sonucu var.

Birincisi, edinilmiş mallar rejimin sona erdiği anki durumlarıyla hesaba girer; ancak değerleri tasfiye anındaki değerleriyle belirlenir (TMK m. 235). Yani dava tarihinde ödenmiş taksit toplamı esas alınır, konutun değeri ise bilirkişinin hesap anındaki değerlendirmesiyle bulunur. Konutlarda bu iki tarih arasındaki fark büyük olabilir.

İkincisi, davadan sonra ödenen taksitler artık değer hesabına eklenmez. Bu taksitleri ödeyen eş, hak diğer eşin adına kayıtlıysa onun malına katkı yapmış olabilir. Ancak mal rejimi dava tarihinde sona erdiği için bu sonraki ödemeler, rejim süresince yapılan katkılar için öngörülen değer artış payının (TMK m. 227) değil, kural olarak genel hükümlere göre ayrı bir alacağın konusu olur; kanunda bu duruma özgü açık bir hüküm yoktur. Bu alacağın sınırları sözleşmeye ve ödeme belgelerine göre değişir; kendi dosyanızda hangi yoldan gidileceği ayrıca değerlendirilmelidir. Konunun ayrıntısı değer artış payı alacağı yazısında anlatılıyor.

Kalan Taksit Borcu Hesaptan Nasıl Düşülür?

Artık değer, edinilmiş malların toplam değerinden bu mallara ilişkin borçlar çıkarıldıktan sonra kalan miktardır (TMK m. 231). Henüz ödenmemiş taksit bakiyesi, konutu edinmekten doğan borçtur ve edinilmiş mallara ilişkin sayılır. Hangi mal kesimine ait olduğu anlaşılamayan borç da edinilmiş mallara ilişkin kabul edilir (TMK m. 230/2).

Bu yüzden değer hesabı iki yönlüdür: malların sürüm değerleri esas alındığından (TMK m. 232) konutun hesap anındaki değerine hakkın bugünkü değeri olarak bakılır, ödenmemiş bakiye borç olarak düşülür. Sonuçta hesaplanan net rakam artık değere girer. Konut kredili alınmışsa mantık aynıdır; kredili evde ödenen taksitlerin hesabı yazısında örnekleri görebilirsiniz.

Varsayımsal Bir Örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim: Eşlerden biri evlenmeden iki yıl önce TOKİ’ye başvurmuş, evlendikten bir yıl sonra kurada adı çıkmış. Peşinatın bir kısmı evlenmeden önce biriktirdiği paradan, bir kısmı ise babasının hediyesinden yatırılmış. Sonraki taksitler maaşlardan ödenmiş. Konut tamamlanmamış, teslim tarihi gelmemiş. Dava açıldığında üç yıl taksit ödenmiş.

Bu dosyada hesap üç ayrı kalemden kurulur. Peşinatın kişisel kaynaklı kısmı denkleştirmeyle o eşin kişisel katkısı olarak ayrılır. Maaşla ödenen taksitler edinilmiş mal kaynağıdır. Konutun hesap anındaki değeri bilirkişi tarafından belirlenir, ödenmemiş bakiye borç olarak düşülür. Çıkan net edinilmiş kısmın yarısı diğer eşin katılma alacağıdır. Bu sonuç belgelerin netliğine bağlıdır; ödeme dekontları, peşinatın kaynağını gösteren banka kayıtları ve sözleşme tarihleri hesabı doğrudan etkiler.

Aynen Mi, Parayla Mı?

Katılma alacağı para ya da ayın olarak ödenebilir; aynî ödemede malların sürüm değeri esas alınır (TMK m. 239). Sözleşmenin devri mümkünse eşlerden biri hakkı alarak diğerine alacağı karşılığında para ödeyebilir. Eşlerin ikisi de konutu istiyorsa paylı mülkiyetteki bir mal için, daha üstün yararı olduğunu ispat eden ve diğerinin payını ödeyen eşin malın kendisine verilmesini istemesi mümkündür (TMK m. 226/2).

Borçlu eşin alacağı hemen ödemesi ciddi güçlük yaratacaksa süre isteme ve güvence verme düzenlemesi de vardır. Faiz, aksine anlaşma yoksa tasfiyenin sona ermesinden başlar. Ayın olarak devir TOKİ’nin kendi usulüne bağlı olduğundan, bu seçeneği önermeden önce idareye hangi şartlarla devir kabul edildiğini sormak gerekir. Bu bilgi, kanunda değil, sözleşme metninde ve idarenin düzenlemelerinde bulunur.

Protokolde Konut Nasıl Yazılmalı?

Anlaşmalı boşanmada eşler konutu birine bırakıp diğerine ödeme yapmak isteyebilir. Böyle bir madde yazılırken sorulacak sorular şunlardır: Hak devri idarece kabul ediliyor mu? Kalan taksitleri kim ödeyecek? Ödenmiş taksitlerin diğer eşe iadesi nasıl olacak? Konut teslim edilince kimin adına tescil edilecek?

Protokolün genel çerçevesi için anlaşmalı boşanma protokolü yazısı, mal paylaşımı maddesinin yazımı için de protokolde mal paylaşımı yazısı faydalıdır. Anlaşmalı boşanmada hâkim protokolü inceler; belirsiz bir madde ileride icra sorununa dönüşebilir.

Dosyaya Hangi Belgeler Girer?

TOKİ dosyasında belgeler hesabın omurgasıdır. Aşağıdaki kayıtları toplamak, hem mahkemede hem protokol görüşmelerinde yol gösterir:

• Kura veya başvuru belgesi ve TOKİ ile imzalanan sözleşme. Başvuru tarihi, evlilik tarihine göre konumlanır ve peşinatın hangi dönemde yatırıldığını gösterir.
• Peşinat ve taksit dekontları. Hangi hesaptan, kimin hesabından çıktığı önemlidir.
• Peşinatın kaynağını gösteren kayıtlar: evlilik öncesi birikim, miras ya da bağış gibi kişisel kaynaklar için ayrıca belge.
• Kalan borç bakiyesini gösteren güncel dökümü ve varsa teslim takvimi.
• Konut teslim edilmişse tapu kaydı ve oturulan adresle ilgili abonelik belgeleri.

Bir eş hakkını başkasına devretmişse bu işlem de önem kazanır: rejimin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan, olağan hediyeler dışında yapılan karşılıksız kazandırmalar ile rejimin devamı süresince katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirler edinilmiş mallara eklenir (TMK m. 229). Dosyanızda böyle bir devir izi görüyorsanız ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• “Henüz konut yok” diyerek ödenen taksitleri hiç gündeme getirmemek. Bu, hakkın sessizce kaybedilmesidir.
• Peşinatı yatıran kişinin kaynağını gösteren banka kaydını saklamamak. Kişisel katkıyı ispat gerektirir.
• Teslimden sonra konutun aile konutu olduğunu unutmak. Oturulan konut aile konutu ise diğer eşin açık rızası olmadan devredilemez ve tapu müdürlüğünden şerh istenebilir (TMK m. 194); ayrıntı için aile konutu şerhi yazısına bakabilirsiniz.
• Boşanma davasından sonra ödenen taksitlerin kaydını tutmamak.
• Hak devrinin mümkün olup olmadığını öğrenmeden protokole konut bırakma maddesi yazmak.

TOKİ Dosyanızı Birlikte Gözden Geçirelim

Kura belgeniz, sözleşmeniz, ödeme dekontlarınız ve peşinatın kaynağını gösteren kayıtlar elinizdeyse hesabın büyük bölümü masada görünür hâle gelir. Her dosyada tarihler, adlar ve ödeme kaynakları farklı olduğundan genel bir cevap yerine kendi belgelerinize bakılması gerekir. Durumunuzu telefonla anlatabilir ya da WhatsApp üzerinden yazabilirsiniz; iletişim sayfasında numaralar var. Mal paylaşımının genel akışı için boşanmada mal paylaşımı yazısına, hizmet kapsamımız için de aile hukuku sayfasına göz atabilirsiniz.