Mantolama ve Kombiye Geçiş İçin Kaç Kat Maliki Onayı Gerekir? KMK 42’de Isı Yalıtımı ve Isıtma Sistemi

Kış aylarında artan enerji faturaları, birçok apartman ve site sakinini mantolama, kombi geçişi veya doğalgaz dönüşümü gibi konuları konuşmaya yöneltir. Bu işlerin hukuki temelini Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi oluşturur. Madde, ortak yerlerde yapılacak yenilikleri düzenler ve ısı yalıtımı ile ısıtma sistemi dönüşümü için özel çoğunluk oranları öngörür. Bu yazıda hangi kararda hangi çoğunluğun gerektiğini, giderlerin nasıl paylaşıldığını ve karar sonrası yönetim planına etkisini anlatıyoruz.

Genel Kural: Ortak Yerde Değişiklik Yapılamaz

KMK m. 42/1’e göre kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Ortak yerlerin düzgün hale getirilmesine, bunları kullanmanın daha rahat ve kolay hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu genel kural, ortak alanlara yapılacak iyileştirmelerde uygulanır. Isı yalıtımı ve ısıtma sistemi ise ayrıca özel olarak düzenlenmiştir; çünkü bunlar hem enerji tasarrufu hem de çevre açısından önemlidir. Sayı çoğunluğu, malik sayısına göre yarıdan fazlayı; arsa payı çoğunluğu ise toplam arsa payının yarıdan fazlasını ifade eder. Her iki ölçütün birlikte sağlanması aranır.

Isı Yalıtımı ve Yakıt Dönüşümü

KMK m. 42/4’e göre kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Dolayısıyla tek bir malik, mantolama veya kombi isteğini gündeme getirebilir ve kurul çoğunlukla bunu kabul ederse işlem yapılır. Yani bu yenilikler için genel kural olan beşte dört veya oybirliği aranmaz. Kanun koyucu, enerji verimliliğini teşvik etmek amacıyla karar alma barajını düşürmüştür. Bu düzenleme, ısı yalıtımı gibi kaçınılmaz ve faydalı yatırımların yapılmasını kolaylaştırır. Isı yalıtımının teknik şartları, ilgili yönetmeliklere göre belirlenir.

İkibin Metrekare ve Üzeri Binalarda Oybirliği

Kanun, büyük binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi sisteme dönüştürülmesi konusunda ayrı ve daha yüksek bir çoğunluk aramıştır. Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu yüksek oran, merkezi sistemden çıkış yapan malikin diğerlerine yük bindirmesini önlemek içindir: büyük binalarda merkezi sistemden ayrılmak, kalan dairelerin ısıtma maliyetini artırabilir. Bu nedenle bina büyüklüğü hesabında toplam inşaat alanı yapı ruhsatı ve iskan belgesindeki değerlere göre belirlenmelidir. Küçük binalarda ise genel çoğunluk kuralı geçerlidir.

Giderlerin Paylaşımı

Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir (KMK m. 42/4). Yani mantolama, kazan dairesinin değiştirilmesi veya yakıt dönüşümü gibi ortak işlerin masrafları, arsa payı oranında dağıtılır. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar ise ilgili bakanlık tarafından çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir. Bu, sayaçlı ısı paylaşımı gibi mekanizmaları kapsar. Gider paylaşımı konusunda uyuşmazlık çıkarsa ortak gider davası açılabilir. Aidat ve gecikme tazminatı ile ilgili kat mülkiyetinde gecikme tazminatı ve kanuni ipotek yazısı bu konuda yararlıdır.

Dönüşüm Kararının Yönetim Planına Etkisi

Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır (KMK m. 42/5). Yani plan, kararın önünde engel oluşturamaz; kat maliklerinin dönüşüm kararı planı otomatik olarak günceller. Bu, yönetim planı değişikliği için ayrıca yüksek çoğunluk aranmasını gereksiz kılar. Yine de plan metninin sonradan uyumlu hale getirilmesi ve tapuya şerh edilmesi yararlıdır. Yönetim planının yapısı için yönetim planı nedir ve bağlayıcılığı yazısına bakabilirsiniz.

Muhalif Malikin Durumu

Kararın çoğunlukla alınması durumunda muhalif malik, kararı kabul etmek zorundadır; ancak karar usulsüz alınmışsa iptal davası açabilir. Özellikle çoğunluk hesabının hatalı yapılması, çağrı usulüne uyulmaması veya karar yeter sayısının sağlanmaması iptal sebebidir. Hukuka aykırı karar, kat malikleri kurulu kararının iptali davası ile ortadan kaldırılabilir. Bu süreç için kat malikleri kurulu kararı ve iptal davası yazısı yol göstericidir. Ayrıca muhalif malik, giderlerin paylaşımına itiraz ederek hesaplamaların doğruluğunu denetletebilir.

Lüks ve Çok Masraflı Yenilikler İstisnası

KMK m. 43’e göre yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa ya da ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan yararlanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Isı yalıtımı gibi enerji verimliliği sağlayan işler genellikle lüks sayılmaz; ancak aşırı pahalı ve gereksiz sistemler bu kapsama girebilir. Bu istisna nedeniyle karar alırken ekonomik ve teknik gerekçenin belgelenmesi önemlidir. Aksi halde muhalif malikler, giderden muaf olduklarını ileri sürebilir.

Uygulama Aşamasında Dikkat Edilecekler

Mantolama veya sistem dönüşümü kararından sonra şu adımlar izlenmelidir: teknik proje ve keşif çalışması, birden fazla teklif alınması, yapı denetim ve idari izin süreçlerinin tamamlanması, sözleşmenin yönetici ve kurul adına imzalanması, iş teslim ve kabul tutanağı, sigorta ve teminat belgelerinin saklanması. Kombiye geçişte baca, doğalgaz tesisatı ve iç tesisat projeleri de kontrol edilmelidir. İşin ruhsat ve iskan durumu ile uyumu için yapı kullanma izin belgesi ve iskanın önemi yazısı bilgilendirici olabilir. Ayrıca müteahhit veya yüklenici ile yapılan sözleşmede ayıplı iş ve zamanaşımı hükümleri eser sözleşmesinde ayıplı iş ve zamanaşımı yazısına göre değerlendirilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Bina büyüklüğünü kontrol etmeden çoğunlukla karar almak,
• Sadece sayı çoğunluğunu veya sadece arsa payı çoğunluğunu hesaplamak,
• Gider paylaşımını kararda belirtmemek,
• Tek teklifle karar vermek,
• Yönetim planı ile kararın uyumunu sağlamamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bin iki yüz metrekare toplam inşaat alanına sahip bir apartmanda maliklerden biri mantolama önerir. Kurul toplantısında malik sayısının ve arsa payının yarıdan fazlası kabul oyu verir. Karar arsa payı oranında paylaşılacak giderle birlikte kayda geçirilir. Mantolama tamamlandıktan sonra ısınma giderlerinin belirgin biçimde düştüğü görülür. Muhalif oy veren bir malik karara itiraz eder ancak çoğunluk hesabı doğru yapıldığı için iptal davası sonuçsuz kalır.

Sonuç

Isı yalıtımı ve ısıtma sistemi dönüşümü için kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir; ikibin metrekare ve üzeri binalarda merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş için ise oybirliği aranır. Giderler arsa payı oranında paylaşılır ve karar yönetim planındaki aykırı hükümleri değiştirir. Bu süreçte doğru hesap ve usul önemlidir. Bir karar sürecinde destek almak için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.