Miras Kalan Evin Kirası Boşanmada Paylaşılır mı? Kişisel Malın Geliri

Miras kalan evin kendisi paylaşılmaz; ancak bu evden elde ettiğiniz kira, kanuna göre edinilmiş maldır ve boşanmada katılma hesabına girer. Yani ayrımı “ev mi, kira mı” sorusu belirler. Evin değeri kişisel mal olarak size kalırken, evlilik süresince topladığınız kira geliri ya da bu gelirle aldığınız mallar paylaşım hesabında yer alır. İlk bakışta tuhaf gelen bu sonuç, kanunun bilinçli bir tercihidir.

Neden ev ayrı, kira ayrı?

Edinilmiş mallara katılma rejiminde eşlerin malvarlığı iki gruba ayrılır: edinilmiş mallar ve kişisel mallar (TMK m. 218). Mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait olan veya sonradan miras yoluyla ya da karşılıksız kazanma yoluyla elde edilen malvarlığı değerleri kanun gereği kişisel maldır (TMK m. 220). Babanızdan kalan ev bu gruba girer.

Fakat edinilmiş mallar arasında “kişisel mallarının gelirleri” de sayılır (TMK m. 219/4). Kanun malın kendisini korur, ama evlilik süresince elde edilen geliri paylaşım hesabına dahil eder. Evlilik süresince toplanan kira da bu nedenle hesaba girer.

Kişisel mal olarak kalan evin değer artışı ise kural olarak size aittir. Diğer eş mala katkıda bulunmuşsa, onun alacak hakkı ayrıca doğabilir. Bu konuda değer artış payı alacağı yazısına bakabilirsiniz.

Kira geliri nasıl hesaba girer?

Hesabın mantığı basittir. Rejimin sona erdiği sırada mevcut olan edinilmiş mallar, tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (TMK m. 235). Kira gelirinden biriken para bir hesapta duruyorsa, o hesap edinilmiş maldır. Kira ile alınan araç ya da başka bir mal da, edinilmiş malların yerine geçen değer olarak edinilmiş mal sayılır (TMK m. 219/5). Her eşin edinilmiş mallarının toplam değerinden bu mallara ilişkin borçlar çıkarılır ve kalan artık değerin yarısı üzerinde diğer eş hak sahibi olur (TMK m. 236).

Bunun anlamı: kira gelirini birikim olarak sakladıysanız, bu birikim artık değer hesabına girer ve eşinizin katılma alacağını etkileyebilir. Kira gelirini harcadıysanız, harcanan miktar artık değer hesabında mevcut mal olarak görünmez. Fakat aşağıdaki iki durumu bilmek gerekir.

Birincisi, rejimin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan olağan hediyeler dışında yapılan karşılıksız kazandırmalar edinilmiş mallara eklenir. İkincisi, katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirler de eklenir (TMK m. 229). Kira gelirini hızla başkasına aktarmak bu hükümlerin kapsamına girebilir. Eklenecek değerler mal kaçırma ve eklenecek değerler yazısında ele alınıyor.

Hangi döneme ait kira hesaba girer?

Mal rejimi, mahkemece boşanmaya karar verilirse dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225). Bu nedenle dava tarihine kadar elde edilen kira edinilmiş maldır. Dava tarihinden sonra toplanan kira ise genellikle paylaşım dışında kalır. Konu dava açıldıktan sonra alınan mal başlığında da ele alınıyor.

Evliliğiniz 1 Ocak 2002’den önce kurulduysa o tarihe kadar mal ayrılığı geçerliydi; katılma rejimi bu evliliklerde 1 Ocak 2002’den itibaren uygulanır (4722 sayılı Kanun m. 10). Bu nedenle 2002 öncesine ait kira birikimi katılma hesabına girmez.

Evlilik boyunca değil, evlilik öncesinde toplanan kiralar ise kişisel maldır. Rejimin başlangıcında kişisel mal sahibi olan eşin hesabında yer alan para, başlangıç tarihinde belge ile gösterilebiliyorsa kişisel mal olarak kalır. Hesabı karışık tutanlar için bu ispat zorlaşır.

Sözleşmeyle kira geliri paylaşım dışı bırakılabilir mi?

Evet. Eşler mal rejimi sözleşmesiyle kişisel malların gelirlerinin edinilmiş mallara dahil olmayacağını kararlaştırabilir (TMK m. 221). Böyle bir hüküm bulunduğunda kira geliri kişisel mal sayılır. Sözleşmenin noterde düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması gerekir (TMK m. 205). Daha önce bu konuya ayrılan mal rejimi sözleşmesi yazısında şekil ve içerik ayrıntıları var.

Bu yol özellikle miras kalan birden fazla gayrimenkulü olan eşler için önemli olabilir. Sözleşme yoksa yasal düzenleme uygulanır ve kira geliri paylaşım hesabına girer.

Kira gelirinin ispatı ve karışık hesap sorunu

Kira geliri kimi zaman eşin maaşının yattığı hesaba ya da ortak hesaba yatar. Bu durumda paranın kaynağını ayırmak zorlaşır. Kanun, belirli bir malın eşlerden birine ait olduğunu iddia edenin bunu ispatlamakla yükümlü olduğunu söyler; hangisine ait olduğu ispat edilemeyen mallar paylı mülkiyette sayılır ve bir eşin bütün malları, aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal kabul edilir (TMK m. 222). Bu hükmün sonucu şudur: kira gelirini ayrı hesapta takip etmiyorsanız, o paranın hangi dönemde ne için kullanıldığını göstermeniz gerekebilir.

Kişisel mal ile edinilmiş mal arasında borç ve masraf ödemeleri de tasfiyede denkleştirilebilir. Örneğin kişisel mal olan evin onarım masrafı edinilmiş malın geliriyle ödendiyse, tasfiye sırasında denkleştirme istenebilir (TMK m. 230). Bu da ev bakımının ve kira gelirinin iç içe geçtiği durumlarda hesabı değiştirir. Belgelerin neler olduğunu kişisel mal iddiası için hangi belgeler gerekir yazısında topladık.

Hisseli miras evde kira nasıl hesaplanır?

Miras çoğu zaman tek kişiye değil, birden fazla mirasçıya kalır. Evde hissesi olan eşin kira geliri de yalnızca kendi payına düşen kısımdır. Örneğin üç kardeşe kalan evde bir kardeşin payı kadar kira, o kardeşin geliri sayılır. Hesapta bu pay esas alınır; kiranın tamamının eşin geliri olduğu söylenemez. Hissenin kendisi kişisel maldır (TMK m. 220), payına düşen gelir ise edinilmiş mal kabul edilir (TMK m. 219/4). Kardeşlerden biri kirayı topluyor ve diğerlerine dağıtıyorsa, kimin ne aldığını gösteren dekont ve yazışmalar belge olarak önem kazanır.

Eşin ev için yaptığı masraf ve emek ne olur?

Kişisel mal olan evi evlilik sırasında birlikte yenilediyseniz bu çaba boşa gitmez. Eşlerden biri diğerine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun bir karşılık almaksızın katkıda bulunmuşsa, tasfiye sırasında bu malda ortaya çıkan değer artışı için katkısı oranında alacak hakkına sahip olur (TMK m. 227). Örneğin eşinizin maaşıyla sizin miras dairenize yeni mutfak yapıldıysa, değer artışı varsa eşiniz bu artıştan katkısı oranında alacak talep edebilir. Eşler yazılı bir anlaşmayla değer artışından pay almaktan vazgeçebilir ya da pay oranını değiştirebilir. Bu başlık değer artış payı alacağı yazısında ayrı ele alınıyor.

Buradaki ince ayrım şudur: kira gelirinin kendisi paylaşım hesabına girer; evin değer artışı ise katkı varsa ayrı bir alacak kalemidir. İkisi karıştırıldığında hesap hatalı çıkar. Bu iki kalem tasfiyede birlikte ele alınabilir, ama dayandıkları hukuki gerekçe farklıdır.

Miras evi satıp başka mal alırsanız ne olur?

Kişisel malın yerine geçen değerler de kişisel maldır (TMK m. 220/4). Miras kalan evi satıp o parayla başka bir daire alırsanız, yeni daire de kişisel mal olarak kalır. Ancak satış bedelini kira ve maaş gelirleriyle birleştirip karışık bir hesaba aktarırsanız, kişisel mal olduğunu ispatlamak güçleşir. Satıştan elde edilen parayı ayrı bir hesapta tutmak ve alımın hangi paradan yapıldığını belgelemek bu nedenle önemlidir. Konuyu kişisel mal satılıp alınan ev yazısında ayrıca ele aldık.

Aile konutu olan miras evde ek kural

Miras kalan ev aynı zamanda eşlerin oturduğu aile konutuysa, malik olsanız bile diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamazsınız (TMK m. 194). Maliki olmayan eş, tapu kütüğüne gerekli şerhin verilmesini isteyebilir. Bu kural mülkiyeti değiştirmez; ama boşanma sürecinde miras evin satışı ya da üzerindeki hakların sınırlanması gibi işlemleri engeller. Ayrıntı için aile konutu şerhi yazısına göz atabilirsiniz. Boşanma davası sürerken barınma düzenleri ise geçici önlemlerle belirlenir (TMK m. 169).

Varsayımsal bir örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim: Aylin’e annesinden bir daire kalıyor. Aylin dairenin kirasını on yıl boyunca ayrı bir banka hesabında topluyor. Eşi Orhan’ın maaşı ise ortak hesaba yatıyor. Boşanma davası açıldığında Aylin’in hesabında kira birikimi var. Aylin dairenin paylaşılmayacağını biliyor. Orhan ise kira birikiminden pay talep ediyor. Burada daire kişisel maldır; kira birikimi ise dava tarihi itibarıyla edinilmiş mal sayılır ve artık değer hesabına girer. Aylin bu birikimle başka bir mal almışsa o mal da edinilmiş malların yerine geçen değer olarak değerlendirilir. Sonuçta ne çıkacağı Orhan’ın kendi edinilmiş mallarına, borçlara ve değerlere bağlıdır; bu örnekte sonucu önceden söylemek doğru olmaz.

Sık yapılan hatalar

Birincisi, “ev kişisel mal, kirası da kişisel mal” varsayımıdır; kanun gelirleri ayrı sayar. İkincisi, kira gelirini ortak hesapta tutup sonra “benimdi” demek. Üçüncüsü, sözleşme yapmadan gelirin korunacağını varsaymak. Dördüncüsü, kira gelirini boşanma yaklaşırken aniden başkasına aktarmak; bu işlemler eklenecek değer olarak hesaba girebilir. Beşincisi, miras evin tadilatını ortak gelirle yapıp bunun kaydını tutmamak.

Genel çerçeve için kişisel mallar nelerdir ve edinilmiş mallara katılma rejimi yazılarına da bakabilirsiniz.

Durumunuza göre ne yapmalısınız?

Miras kalan bir taşınmazınız varsa, kira sözleşmelerini, banka dökümlerini ve gelirin nereye gittiğini gösteren belgeleri toplamak ilk adımdır. Sözleşmeyle kişisel mal geliri düzenlemesi yapılıp yapılmadığını da kontrol edin. Dosyanıza özel değerlendirme için belgelerinizle birlikte başvurmanız gerekir.

Durumunuzu anlatmak için iletişim sayfasındaki telefondan arayabilir ya da WhatsApp’tan yazabilirsiniz. Büronun aile hukuku alanındaki çalışmaları hakkında bilgi sayfasında da bulabilirsiniz.