Boşanmada Kat Karşılığı Verilen Arsadan Gelecek Daireler Nasıl Paylaşılır?

Arsa onlarca yıldır bir eşin ailesindeydi, sonra bir müteahhitle kat karşılığı sözleşme imzalandı. Bina yükseliyor, ama daireler henüz teslim edilmedi. Şimdi boşanıyorsunuz ve ortada ne tapuda görünen bir daire ne de elde tutulan bir para var. Yine de bir şey var: arsa karşılığında alınacak daireler. Kural kısadır: arsa kişisel maldıysa karşılığında gelecek daireler de kural olarak kişisel malın yerine geçen değerdir, arsa edinilmiş maldıysa daireler de edinilmiş maldır. Ayrıntı ise bu temel kuralın üzerine oturur ve aşağıda sırasıyla anlatılıyor.

Önce Arsanın Niteliği: Kişisel mi, Edinilmiş mi?

Sonuç arsanın nasıl edinildiğine bağlıdır. Mal rejimi olarak edinilmiş mallara katılma uygulanan çiftlerde iki ana kategori vardır. Edinilmiş mal, mal rejiminin devamı süresince karşılığı verilerek elde edilen malvarlığı değeridir; çalışmanın karşılığı olan gelir ve bunlarla alınan mallar buna girer (TMK m. 219). Kişisel mal ise mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan, miras ya da herhangi bir karşılıksız kazanma yoluyla elde edilen malvarlığı değerleridir (TMK m. 220/2).

Dolayısıyla evlilikten önce alınan arsa kişisel maldır. Babadan kalan tarla, bağışlanan parsel, ailenin hediye ettiği arsa da öyle. Evlilik sırasında maaş ya da ticari kazançla satın alınan arsa ise edinilmiş maldır; ancak 1 Ocak 2002’den önce evlenen eşler o tarihe kadar mal ayrılığına tabi olduğundan, bu tarihten önce alınan arsa için katılma rejimi değil önceki rejimin kuralları uygulanır (4722 sayılı Kanun m. 10). Bir eşin bütün malları aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal kabul edilir; kişisel mal olduğunu ispat etmek bunu iddia eden tarafa düşer, hangisine ait olduğu belli olmayan mallar ise paylı mülkiyette sayılır (TMK m. 222). Arsanın tapu geçmişi, edinme tarihi ve bedelin kaynağı bu yüzden belge olarak toplanmalıdır. Bu ayrımın genel çerçevesi için kişisel mallar nelerdir yazısına bakabilirsiniz.

Kat Karşılığı Sözleşmesi Arsayı Nasıl Dönüştürür?

Kat karşılığı sözleşmede arsa sahibi arsasını müteahhide verir, müteahhit binayı yapar ve karşılığında arsa sahibine belirli sayıda daire kalır. Mal rejimi açısından bu bir dönüşümdür: arsa gider, yerine daireler gelir. Kanun bu durumu “yerine geçen değer” kavramıyla karşılar. Kişisel malların yerine geçen değerler kişisel maldır (TMK m. 220/4); edinilmiş malların yerine geçen değerler ise edinilmiş maldır (TMK m. 219/5).

Yani miras arsa karşılığı gelen daireler kural olarak kişisel maldır. Evlilikte alınan arsanın karşılığı olan daireler edinilmiş maldır. Bu kural, daireleri eşinizin adına tapuya yazdırmasının, ya da sözleşmeyi onun imzalamasının sonucunu değiştirmez. Kimin adına yazıldığı değil, yerine geçtiği malın niteliği belirleyicidir.

Burada ince nokta, arsa sahibine düşen dairelerin tamamının arsanın karşılığı olup olmadığıdır. Sözleşmede arsa sahibi ek bedel ödemişse, ya da bir daireyi inşaat masrafı karşılığında kendi payına almışsa, o dairenin bir kısmı arsa dışı bir kaynakla edinilmiştir. Böyle durumlarda daire iki kaynağın karışımı olabilir.

Daireler Henüz Teslim Edilmemişse

Dava tarihinde inşaat sürüyor, tapu çıkmamışsa, ortada bir bina olmasa da arsa sahibinin müteahhide karşı bir hakkı vardır. Bu hak, para ile ölçülebilen bir malvarlığı değeridir. Kişisel ve edinilmiş mallar, mal rejiminin sona ermesi anındaki durumlarına göre ayrılır (TMK m. 228); mahkeme boşanmaya karar verirse mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225/2). Mevcut edinilmiş mallar ise tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (TMK m. 235).

Pratik sonuç şudur: dava tarihinde sözleşme geçerliyse ve arsa sahibinin bu sözleşmeden doğan hakkı varsa, bu hak hesaba girer. Binanın dava sonrasında tamamlanması hakkın niteliğini değiştirmez; ancak bu dönemde yapılan masraflar ve ödemeler ayrı bir tartışma konusu olabilir. Sözleşmenin ayrıntıları, müteahhidin edimlerini yerine getirip getirmediği ve inşaatın hangi aşamada olduğu dosyadan dosyaya değişir. Bu yüzden hesap yapılırken sözleşme metninin tamamı incelenir.

Benzer bir durum için satış vaadiyle alınan ev tapusu alınmadıysa yazısı da bakışınızı genişletebilir.

Arsa Kişisel Mal, Ama İnşaata Evlilik Parası Girdiyse

En sık görülen uyuşmazlık budur. Arsa eşlerden birinin miras arsasıdır, ama müteahhit anlaşması gereği ek ödemeler yapılmış, ruhsat harcı, proje bedeli ve diğer giderler ortak gelirden karşılanmıştır. Burada iki mekanizma devreye girer.

Birincisi, aynı eşin iki mal kesimi arasındaki ilişki: bir eşin kişisel mallara ilişkin borçları edinilmiş mallardan ödenmişse tasfiye sırasında denkleştirme istenebilir. Bir mal kesiminden diğerindeki malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına katkı yapılmışsa denkleştirme, katkı oranına ve malın tasfiye zamanındaki değerine göre yapılır (TMK m. 230). Yani miras arsa için evlilik geliriyle yapılan harcamalar, edinilmiş mallar lehine bir alacak doğurabilir.

İkincisi, bir eşin diğer eşin malına katkısı: eşlerden biri diğerine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun bir karşılık almaksızın katkıda bulunmuşsa, tasfiye sırasında malda ortaya çıkan değer artışı için katkısı oranında alacak hakkına sahip olur (TMK m. 227). Bu hüküm, eşinizin arsasına kendi parasıyla ya da kişisel kaynağıyla katkı yapan sizin için önemlidir. Ayrıntı için değer artış payı alacağı yazısına bakabilirsiniz; arsa üzerine inşa edilen ev bakımından da arsa üzerine yapılan ev ve eşin arsaya katkısı yazısı benzer bir sorunu ele alıyor.

Kira Gelirleri ve Daireleri Satmak

Daireler teslim alındıktan sonra kiraya verilirse kira geliri ne olur? Kişisel malların gelirleri edinilmiş maldır (TMK m. 219/4). Yani miras arsa karşılığı gelen bir dairenin kirası, dairenin kendisi kişisel mal olsa bile edinilmiş mal olarak mal rejimine girer. Banka hesabında biriken kira bedelleri tasfiye hesabında yer alır. Bu konudaki ayrıntı için kişisel malın kira geliri paylaşılır mı yazısına bakabilirsiniz.

Dairelerin satılması hâlinde elde edilen bedel, satılan dairenin niteliğini sürdürür. Kişisel mal olan dairenin satış bedeli kişisel mal yerine geçen değerdir. Bu bedelle yeni bir mal alındığında da nitelik devam eder; bu zincirin ispatı belge ister. Bu konuda kişisel mal satılıp alınan mal paylaşılır mı yazısını da okuyabilirsiniz.

Rejimin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan, olağan hediyeler dışında yapılan karşılıksız kazandırmalar ile rejimin devamı süresince katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirler edinilmiş mallara eklenir (TMK m. 229). Kat karşılığı hakkının ya da hazır bir dairenin hızla bir yakına devredilmesi bu kapsamda değerlendirilebilir.

Değer Nasıl Bulunur, Alacak Nasıl Çıkar?

Malların sürüm değerleri esas alınır (TMK m. 232). Teslim edilmemiş bir dairenin değerini bilirkişi, bölge fiyatlarına, inşaatın aşamasına ve sözleşmedeki dairenin özelliklerine bakarak belirler. Artık değer, edinilmiş malların toplam değerinden bu mallara ilişkin borçlar çıkarıldıktan sonra kalan miktardır (TMK m. 231). Bir eş diğerinin artık değerinin yarısı üzerinde hak sahibi olur ve alacaklar takas edilir (TMK m. 236). Hesaplamanın genel mantığı katılma alacağı nasıl hesaplanır yazısında yer alıyor.

Varsayımsal Bir Örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim: Eşlerden biri evlenmeden önce babasından kalan bir arsaya sahiptir. Evliliğin üçüncü yılında müteahhitle arsa karşılığı dört dairelik bir bina yapılması için anlaşılır; arsa sahibine iki daire düşer. Proje ve ruhsat giderlerinin bir bölümü evlilik gelirinden ödenir. Diğer eş de bir dönem inşaat işlerini takip etmek için işinden ayrılmıştır. Dava açıldığında bina tamamlanmamıştır.

Bu dosyada iki daire kişisel malın yerine geçen değerdir. Evlilik gelirinden yapılan giderler, edinilmiş mallar lehine bir denkleştirme alacağı doğurabilir. Diğer eşin emek katkısının ayrıca alacak doğurup doğurmayacağı, katkının niteliğine ve ispatına bağlıdır. Dairelerin değeri tamamlanmadığı için bilirkişi, inşaat seviyesini ve sözleşmedeki bedelleri esas alır. Sonuçta hesaplanan miktar ve nasıl ödeneceği, belgelerle şekillenir.

Protokolde Daireler Nasıl Yazılır?

Anlaşmalı boşanmada kat karşılığı sözleşmesi olan eşler için protokol özellikle dikkat ister. Sözleşmenin müteahhit karşısındaki tarafı kimdir, daireler tamamlandığında kim adına yazılacak, bu sürede masrafı kim üstlenecek soruları açık cevaplanmalıdır. Sadece “arsa bende kalacaktır” yazmak yetmez. Genel çerçeve için anlaşmalı boşanma protokolü yazısına, tapu işlemleri için protokolde taşınmaz devri yazısına bakabilirsiniz.

Dosyaya Hangi Belgeler Girer?

Kat karşılığı dosyalarında belgeler iki gruba ayrılır. Birinci grup arsanın niteliğini gösterir: tapu kaydı ve tapu geçmişi, veraset belgesi, bağış ya da satış sözleşmesi, arsanın hangi tarihte ve hangi bedelle alındığı. İkinci grup kat karşılığı sözleşmesinden doğan durumu gösterir: müteahhitle yapılan sözleşme, arsa sahibine düşecek dairelerin listesi ve kat planı, inşaatın aşamasını gösteren belgeler, ek ödemelerin ve masrafların dekontları.

Her iki grup da eksiksiz olduğunda, arsanın kişisel mal mı edinilmiş mal mı olduğu, dairelerin bunun hangi oranını taşıdığı ve evlilik gelirinin inşaata ne kadar girdiği hesaplanabilir. Eksik belge ise ispat yükü kendisinde olan tarafı zor durumda bırakır; belirli bir malın eşlerden birine ait olduğunu iddia eden bunu ispat etmekle yükümlüdür (TMK m. 222/1).

Sık Yapılan Hatalar

• Daireler teslim edilmedi diye hiçbir talepte bulunmamak.
• Arsanın nasıl edinildiğini gösteren veraset belgesi, bağış belgesi ya da satış sözleşmesini temin etmemek.
• İnşaata yapılan ödemelerin kaynağını gösteren dekontları saklamamak.
• Kat karşılığı sözleşmesini görmeden hesap yapmaya çalışmak.
• Mal rejimi dava tarihinde sona erdiği hâlde, sonraki masrafların kayıtlarını tutmamak.

Arsanız ve Sözleşmeniz İçin

Kat karşılığı dosyalarında belgeler hesabı belirler: arsanın tapu geçmişi, müteahhit sözleşmesi, ödeme kayıtları ve inşaatın aşaması. Kendi durumunuzu telefonla ya da WhatsApp üzerinden yazarak anlatabilirsiniz; iletişim sayfasında bilgiler var. Mal paylaşımının genel çerçevesi için edinilmiş mallara katılma rejimi yazısına, hizmet alanımız için aile hukuku sayfasına bakabilirsiniz.